Tak niestabilnej sytuacji nigdy nie mieliśmy

Rosnąca inflacja, szalejące ceny energii elektrycznej i kosztów ogrzewania. Brak możliwości zrealizowania zaplanowanych remontów. O wyzwaniach, przed którymi stoją obecnie zarządzający nieruchomościami, rozmawiamy z PAWŁEM LIPSKIM, właścicielem firmy Technoconsult, która od wielu lat współpracuje ze wspólnotami mieszkaniowymi, świadcząc na ich rzecz usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Na czym polega zarządzanie nieruchomościami?

Najprościej rzecz ujmując, na dbaniu o powierzone nam mienie. A nieco szerzej to szereg czynności i decyzji, które musimy codziennie podejmować, by racjonalnie gospodarować nieruchomością. Dotyczy to zarówno prawidłowej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i prawidłowej eksploatacji, bieżącego administrowania nie- ruchomością i utrzymania jej w jak najlepszym stanie technicznym. Działamy w oparciu o ustawę o własności lokali z 1994 roku, która to dokładnie określa, na czym polega zarządzanie nieruchomościami wspólnymi.

Czym dokładnie zarządza zarządca nieruchomości?

Firma, której zlecone zostanie zarządzanie nieruchomością, zapewnia pełną opiekę nad powierzonym jej budynkiem. Może to być zarówno budynek mieszkalny (prywatne domy wielorodzinne, bloki czy kamienice), jak również różnej wielkości biurowce. Nasza firma głównie współpracuje ze wspólnotami mieszkaniowymi, obecnie z dwudziestoma pięcioma. I pochwalę się, że znam osobiście niemal każdego z właścicieli.

Od jak dawna działa pan w tej branży? Wyzwania cały czas są takie same, czy z biegiem lat się zmieniają?

Od ponad trzydziestu lat, zaczynałem od zarządzania nieruchomościami własnymi w firmach, w których pracowałem i nigdy przez te wszystkie lata nie przyszło nam się mierzyć z takimi problemami, jakie mamy obecnie. Szalejąca inflacja i ciągle rosnące ceny powodują, że coraz trudniej zarządzać nieruchomościami. Mamy sierpień 2022 roku, a my nie wiemy, jakie jutro będą ceny za centralne ogrzewanie, ciepłą wodę i energię elektryczną. W tym roku było już kilka podwyżek. Te zmiany powodują, że stale od nowa musimy naliczać koszty na administrowanych nieruchomościach i serwować mieszkań- com podwyżki, drenując coraz mocniej i tak nadwątlone już inflacją portfele. Dla wielu z nich, mamy w naszych nieruchomościach sporo emerytów, niebawem te rosnące koszty utrzymania nieruchomości mogą być nie do udźwignięcia i po prostu przestaną płacić. Zacznie wzrastać zadłużenie. Nikt nie myśli o tym, jak pomóc mieszkańcom wspólnot mieszkaniowych. To bardzo przykre. Kolejną konsekwencją stale rosnących cen jest niemożność przeprowadzenia zaplanowanych na nieruchomościach remontów. Do tych, które planowaliśmy na początku roku, musielibyśmy dołożyć obecnie drugie tyle, a zaciągając kredyty jeszcze więcej, bo ich oprocentowanie wzrosło trzykrotnie. Gdybyśmy teraz chcieli zaciągnąć na przykład na wymianę systemu ogrzewania w kamienicy z pieców na centralne ogrzewanie trzysta tysięcy złotych na piętnaście lat, musielibyśmy oddać dziewięćset tysięcy. To kompletnie się nie opłaca, a z drugiej strony przepisy nakładają obowiązek wymiany systemu ogrzewania, za dwa lata nie powinniśmy ogrzewać piecami. My jako administratorzy nie możemy takich decyzji podejmować samodzielnie, stosowne uchwały o podniesieniu wydatków na remont muszą podjąć właściciele nieruchomości i tu zaczyna się kłopot, bo do zatwierdzenia takich planów niezbędne jest kworum, a teraz po pandemii coraz trudniej o nie. Ludzie jakby przestali interesować się tym, co dzieje się z nieruchomością i nie mogę tego pojąć, jak można nie interesować się swoją własnością. Mamy też niestety coraz mniej zgłoszeń dotyczących usterek na nieruchomościach. Po prostu mieszkańcy przestali nas o nich informować. Nie wiem, z czego to wynika. Na szczęście my cały czas na bieżąco jesteśmy obecni na nieruchomościach, sprawdzamy, doglądamy, dbamy. I jest jeszcze jeden aspekt, na który chciałem zwrócić uwagę – właściciele coraz częściej generują między sobą niepotrzebne konflikty i oczekują, że zarządca nieruchomości będzie występował w roli mediatora. Nie będzie, nie taka jest nasza rola, nawet nie mamy ku temu odpowiednich kompetencji i mieszkańcy powinni być tego świadomi. Często więc im mówię, mnie jako zarządcy może tu jutro już nie być, ale wy będziecie tu mieszkali, będziecie się widywali, więc wszelkie konflikty należy rozwiązywać polubownie. Nie lubię sytuacji, gdy ktoś nie chce żadnego konsensusu, tylko wszelkimi sposobami usiłuje przepychać swoje pomysły wbrew woli większości i często wbrew interesowi całej wspólnoty. W takich przypadkach odpuszczam i wycofuję się z zarządzania. Zdarzyło mi się to już kilka razy. Znam się na tym, co robię, bo wykonuje to od wielu lat i wiem, co należy do obowiązków zarządcy nieruchomości.

No właśnie, czy są jakieś przepisy obligujące do tego jak często powinno przeprowadzać się remonty na nieruchomościach?

Nie, nie ma w tym zakresie przepisów. Zarządca zobowiązany jest do tego, aby nieruchomość utrzymywać w jak najlepszym stanie technicznym. Dba o bieżące przeglądy, naprawy, a decyzję o remontach podejmują właściciele na zebraniach wspólnot mieszkaniowych. My tylko możemy wskazać na podstawie przeglądów i ekspertyz technicznych, jakie prace są niezbędne w najbliższym czasie. Z reguły fundusze remontowe ustalane są na poziomie od jednego złotego za metr kwadratowy, gdy wiadomo, że nieruchomość wymaga większego remontu, określa się ją na poziomie trzech-czterech złotych za metr kwadratowy. Muszę z dumą podkreślić, że koszty utrzymania nieruchomości we wspólnotach, którymi zarządzamy, są jednymi z najniższych w mieście. Po prostu wynika to z tego, że dbamy o obiekty, którymi zarządzamy. I czasami naprawdę w zdumienie wprawiają mnie pytania typu – musiał pan teraz przeczyścić te rynny i wydać na to trzysta złotych. Ano musiałem, bo gdybym tego nie zrobił, nieodprowadzana dobrze woda deszczowa zalałaby ścianę, prowadząc do jej zawilgocenia. I na naprawienie takich szkód trzeba by było wydać nie trzysta złotych, a pewnie z dwadzieścia tysięcy jak nie więcej. To tylko jeden z przykładów.

Co jest największym wyzwaniem w utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie?

Obecnie, szalejące ceny bez wątpienia, zarówno usług jak i materiałów. Proszę sobie wyobrazić, że nie ma fachowców do drobnych napraw, które są niezbędne. Do niedawna wspieraliśmy się pracownikami z Ukrainy, ale oni wyjechali na wojnę. A nasi fachowcy jak mają do wyboru – pojechać, naprawić usterkę za 100 zł, to zdecydowanie wybierają większy kontrakt u dewelopera. Drugim poważnym wyzwaniem są zaplanowane remonty, których nie możemy zacząć, bo jak wspomniałem, wszystko poszło w górę i nie jesteśmy w stanie zmieścić się w kosztach zaplanowanych na początku roku. Niestety mieszkańcy często tego nie rozumieją, bo nie mają świadomości, jak wzrosły ceny, chociażby materiałów budowalnych. Kolejną przeszkodą jest to, że takie plany remontowe zatwierdza się raz w roku podczas zebrania wspólnot mieszkaniowych, każda zmiana powoduje, że trzeba podjąć nową uchwałę, do której potrzebne jest kworum. A wystarczyłoby wprowadzić poprawki do wadliwej usta- wy o własności lokali, którą przyjęto w 1994 roku posiłkując się rozwiązaniami francuskimi i niemieckimi, a jak mawia Ferdynand Kiepski, tu jest Polska przecież i nie- koniecznie sprawdzają się rozwiązania skuteczne w innych krajach. Powinna zostać wprowadzona taka furtka, żeby nie blokować, nie paraliżować działania wspólnoty mieszkaniowej, że jak nie ma kworum na zebraniu, to w kolejnym terminie o realizacji uchwał decydują obecni na zebraniu. Niestety nie wiedzieć czemu nikt nie chce takiej zmiany wprowadzić.

Dlaczego warto zlecić zarządzanie nieruchomością profesjonalnej firmie?

Ponieważ to nie jest taka prosta sprawa, jak się wszystkim wydaje. My Polacy jesteśmy przekonani, że znamy się na wszystkim i ze wszystkim sobie poradzimy. Jak potem wygląda to w rzeczywistości, nie muszę chyba tłumaczyć. Przepisy, które dotyczą wspólnot mieszkaniowych, są wbrew pozorom bardzo zawiłe i skomplikowane. Będąc zarządcą nieruchomości, trzeba doskonale znać przepisy wynikające z różnych ustaw, takich między innymi jak gospodarka nieruchomościami, ochrona środowiska, czy prawo budowlane, ale też przepisy dotyczące ochrony danych osobowych czy tajemnicy korespondencji. Trzeba wiedzieć o tym, że wspólnota, mimo iż nie posiada osobowości prawnej, musi mieć prowadzoną pełną księgowość i składać coroczne zeznania CIT. Posiadać wykwalifikowaną kadrę administracyjną, ekipy naprawcze i sprzątające. A w przypadku zarządzania większą ilością nieruchomości łatwiej wynegocjować dobrą cenę tych usług. Pamiętajmy także o tym, że profesjonalni zarządcy są ubezpieczeni, przykładowo moja firma jest ubezpieczona na 500 tysięcy Euro. Podkreślę jeszcze raz, profesjonalny zarządca dba o nieruchomość tak, by nie traciła ona na swojej wartości i by nie generowała zbyt wysokich kosztów utrzymania.

Jak chciałby pan podsumować naszą rozmowę?

Zarządca musi być blisko mieszkańców, być profesjonalnym i uczciwym, ale przede wszystkim musi budować zaufanie mieszkańców. Bez wzajemnego zaufania trudno oczekiwać w naszej pracy zadowolenia i sukcesu.

Rozmawiała Beata Sakowska
Zdjęcia Justyna Tomczak