Dlaczego Magazyn Bawełny może stać się miejscem wyjątkowym i najbardziej ekologicznym w Łodzi? Kto zagospodaruje budynek, który od wielu lat stoi pusty i co się w nim znajdzie? Kiedy ruszy inwestycja i na kiedy planowane jest jej zakończenie? Na te i inne pytania odpowiada Adrian Majsterek, współwłaściciel A&A Holding, Inwestor projektu Magazyn Bawełny.
Magazyn Bawełny to wyjątkowy budynek u zbiegu ulic Karskiego i Ogrodowej. W sumie ponad jedenaście tysięcy metrów kwadratowych. Przez wiele lat obiekt stał pusty aż wreszcie pojawiła się A&A Holding. Co państwa skłoniło do zakupu budynku?
Intrygowało mnie zawsze, dlaczego budynek po dawnym magazynie bawełny imperium Poznańskiego stoi niezagospodarowany? I to w takim miejscu, tuż przy Manufakturze. To pytanie zadawało sobie pewnie wielu łodzian. Doskonała lokalizacja, świetny dojazd, wokół ogromny parking, a tu nic się nie dzieje. W jakimś momencie pojawił się pomysł, że może byłoby warto odkupić budynek i zainwestować w jego rewitalizację. Staraliśmy się o to przez wiele miesięcy ze szczęśliwym finałem pod koniec 2022 roku.
Jaką mieliście wizję, myśląc o pozyskaniu tej nieruchomości?
Manufakturze brakuje przestrzeni biurowych. W nieruchomościach jest dziś moda na kompleksy wielofunkcyjne, projekty mixed-use. Doszliśmy zatem do wniosku, że biura mogą stać się wartością dodaną dla Manufaktury i wyszliśmy z propozycją zbudowania biurowca, którego uzupełnieniem będzie przestrzeń handlowa i usługowa. Kompaktowe sklepy i usługi, być może wszystko skupione wokół jednej branży. Całość w pięknym, ceglanym wydaniu z poszanowaniem historycznego charakteru budynku i całego kompleksu. Nasza wizja łączy się też ściśle z tym, kim jesteśmy. A&A Holding jest firmą lokalną. Działamy w Łodzi od ponad trzydziestu lat, mamy ogromne doświadczenie w branży biurowej, posiadamy osiemnaście budynków, prowadzimy centrum co-workingowe. Znamy się więc na nieruchomościach, a kilka lat temu zrealizowaliśmy naszą największą inwestycję – na terenach dawnego imperium włókienniczego Krusche & Ender, wybudowaliśmy Centrum Handlowe Tkalnia Pabianice, które wraz z naszym polem golfowym, kompleksem handlowo-biurowym Green Park oraz Europejskim Parkiem Rzeźby, całkowicie odmieniło cały kwartał centrum Pabianic. Krótko mówiąc, jesteśmy stąd, udowodniliśmy, że potrafimy z sukcesami zrealizować ambitną inwestycję i robimy wszystko, żeby Łódź zmieniała się na lepsze, rozwijała, rosła.
Co ostatecznie zdecydowało o zakupie budynku i realizacji tej inwestycji?
Było kilka argumentów. Pierwszy, że będzie to nasza standardowa inwestycja, do której przeniesiemy siedzibę. Drugi, że wykorzystując nasze dotychczasowe doświadczenie i kompetencje unikniemy błędów przy jej realizacji. Trzeci, że niesamowita lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie znanej w całej Europie Manufaktury, już na starcie da nam przewagę nad innymi tego typu inwestycjami w Łodzi. Dodatkowo od dawna widzieliśmy duży potencjał w budowanej tuż obok stacji kolejowej Łódź Polesie
Brakuje argumentu finansowego…
Może trudno w to uwierzyć, ale to nie ewentualne zyski były najważniejsze w podejmowaniu decyzji. One były istotne, bo przecież nikt nie inwestuje ogromnych środków po to, by je stracić, ale tak samo ważne było to, że jesteśmy lokalnymi patriotami i jest w nas ta łódzka duma, istotny czynnik wszystkich naszych działań. Dlatego głównym motorem tej inwestycji jest to, że to firma z Łodzi zrealizuje ten wyjątkowy projekt. Chcemy jako łodzianie i łódzka firma zmieniać na lepsze nasze miasto, pozostawić po sobie coś wyjątkowego dla Łodzi.
Na kiedy zaplanowany został start budowy?
Budowa miała się rozpocząć w tym roku, ale plany inwestycji, które dotyczą zabytków, weryfikuje życie. Ściśle współpracujemy z konserwatorem zabytków, inżynierami i architektami, zależy nam na jak najlepszym pogodzeniu szacunku do historii z bardzo wieloma wymogami tworzenia nowoczesnych przestrzeni biurowych i usługowych. Dlatego aktualnie start inwestycji planujemy w przyszłym roku. Obecnie finalizujemy wszystkie formalności i pozwolenie na budowę, przygotowujemy wymagane procedury, za chwilę ogłosimy przetargi na realizację poszczególnych fragmentów inwestycji. To wszystko wymaga czasu i cierpliwości. Każdego dnia nasz zespół intensywnie pracuje przy tej inwestycji.
A jak długo potrwa proces inwestycyjny?
Szacujemy, że cały proces inwestycyjny potrwa około szesnastu miesięcy, ale przed nami jeszcze procedura wyboru wykonawcy, z którym stworzymy dokładniejszy harmonogram prac. Zwracam też uwagę, że prowadzenie prac budowlanych na zabytkowym budynku pod nadzorem służb konserwatorskich też może oznaczać zmiany w harmonogramach w trakcie trwania inwestycji. Oczywiście zależy nam na jak najszybszej realizacji inwestycji po rozpoczęciu pierwszych prac. Nie chcemy się jednak spieszyć. W nieruchomościach piękno jest nie tylko w murach, lecz w życiu, które toczy się za nimi. Proces komercjalizacji dopiero rozpoczęliśmy, a przecież to także od jego efektów zależy start tej inwestycji.
Z zapowiedzi wynika, że pusty dziś budynek, docelowo ma być miejscem, które połączy usługi, handel i biura. Za projekt architektoniczny odpowiedzialna jest pracownia Grupa 5 Architekci. Na czym przede wszystkim skupili się projektanci, tworząc projekt zrewitalizowanego budynku?
Celem było stworzenie czegoś, co będzie ponadczasowe i monumentalne. Działając w branży nieruchomości, czuję się odpowiedzialny również za to, by nasze firmy stworzyły coś, z czego moje dzieci i następne pokolenia będą dumne. Dlatego postawiliśmy na ponadczasowość, szacunek do historii i ekologię. Magazyn Bawełny to jest najbardziej ekologiczny projekt, jaki znam.
Co to znaczy?
Przy budowie zastosujemy najnowocześniejsze technologie. Od fotowoltaiki zaczynając, a na urządzeniach do zbierania i uzdatniania deszczówki, którą wykorzystamy w toaletach i do podlewania roślin kończąc. Wiele materiałów ma pochodzić z recyklingu, a niezbędna energia w całości z odnawialnych źródeł. Całość mają uzupełniać miejsca pełne roślinności. Warto też podkreślić, że nasz projekt rewitalizacyjny został uhonorowany certyfikatem BREEAM na najwyższym możliwym poziomie Outstanding. To oznacza, że Magazyn Bawełny oceniono jako najlepszy projekt rewitalizacji w Europie Środkowo-Wschodniej. W Polsce niewiele tego typu inwestycji uzyskało ten poziom. W Łodzi i województwie żaden. Dlatego nasze plany nie pozostaną wyłącznie w sferze deklaracji. Zrealizujemy wszystkie założenia, a Magazyn Bawełny będzie wyjątkowy pod każdym względem. Nie dopuszczamy kompromisów. To jest nasza flagowa inwestycja i nie ma na to miejsca. Poza tym lokalizacja i historia tego budynku zasługują na coś więcej niż po prostu zrobienie tam szybkiego biznesu.
Czy ta wyjątkowość oznacza, że powierzchnie w Magazynie Bawełny będą tylko dla wybranych, a może tylko dla tych z zasobnymi portfelami?
Wynajmowanie powierzchni w Magazynie Bawełny można porównać do kupowania zegarka. Nie potrzebujemy dziś zegarków, bo wszyscy mamy je na telefonach. Po co zatem kupujemy zegarki? Jedni kupują, bo uprawiają sport i potrzebują mierzyć różne funkcje życiowe. Inni płacą dziesiątki tysięcy złotych za Rolexy i Omegi, które traktują jak biżuterię. A jeszcze inni inwestują w drogie zegarki, bo to dobra lokata kapitału. Gdyby się nad tym zastanowić, to rzadko kto kupuje dziś zegarek po to, żeby pokazywał czas. Tak samo jest z biurami. W Magazynie Bawełny nie będzie się płaciło za metry kwadratowe tylko za to, że staniemy się częścią rewitalizacji i będziemy mieli biuro w wyjątkowym i najnowocześniejszym budynku w województwie łódzkim. A zatem jeśli ważna jest dla was ekologia, rewitalizacja Łodzi, a także lokalna historia to zapraszam do Magazynu Bawełny. Jeżeli zależy wam na komforcie pracowników, chcecie, żeby mieli blisko sklepy, usługi i rozrywkę to my to wszystko mamy. Sto metrów od nas jest Manufaktura, jedno z największych centrów handlowo-usługowo-rozrywkowych w Europie!
Łódź oferuje dziś wiele zrewitalizowanych budynków. Czasy nie są łatwe dla nowych przestrzeni handlowych i usługowych. Jak przebiega komercjalizacja powierzchni w Magazynie Bawełny?
Budynek ma sześć kondygnacji, w sumie ponad jedenaście tysięcy metrów kwadratowych. Na biura klasy A przeznaczyliśmy osiem tysięcy metrów, z czego dwa tysiące na naszą siedzibę i nowoczesny co-working. Do komercjalizacji zostaje zatem sześć tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej i cztery tysiące na handel i usługi. Rynek biurowy w Łodzi jest dość trudny. Z dostępnych danych wynika, że aż dwadzieścia dwa procent powierzchni biurowych to pustostany. Nie jest to dla nas jakiś wielki powód do niepokoju, ponieważ jeśli tylko połowę prowadzonych negocjacji sfinalizujemy w formie umowy, to cała ta powierzchnia zostanie wynajęta.
Rozumiem, że powierzchnię biurową komercjalizujecie sami, a co z powierzchnią przeznaczoną na handel i usługi?
Rzeczywiście komercjalizację części biurowej wzięliśmy na siebie. Mamy w tym zakresie ponad trzydziestoletnie doświadczenie i rozumiemy potrzeby rynku. Wspomagają nas biura zewnętrzne. Z kolei za komercjalizację dwóch kondygnacji przeznaczonych na handel i usługi odpowiada firma Apsys, zarządzająca Manufakturą. Lokale handlowo-usługowe, które powstaną, będą miały ofertę komplementarną z tą, którą oferuje Manufaktura. Na prawie czterech tysiącach metrów kwadratowych planujemy około osiemnastu lokali handlowych. Stawiamy przede wszystkim na średnio-powierzchniowe i bardziej butikowe, kameralne przestrzenie odpowiadające charakterowi miejsca.
Po ogłoszeniu projektu pojawiły się opinie, że Magazyn Bawełny będzie uzupełnieniem kompleksu Manufaktury. Ale jako obiekt usługowo-handlowy może stanowić konkurencję dla Manufaktury…
Konkurencją nigdy nie będziemy. Manufaktura to sto dwadzieścia tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej. Magazyn Bawełny tylko cztery tysiące. Nie widzę tu żadnego zagrożenia dla Manufaktury. Bardziej będzie to uzupełnienie oferty naszego wielkiego sąsiada, a pomiędzy Magazynem Bawełny i Manufakturą spróbujemy zbudować synergię, na której skorzystają obie strony. Poza tym wyjątkowa przestrzeń Magazynu Bawełny to doskonałe miejsce na handel i usługi z sektora wyposażenia wnętrz, designu i sztuki. Chcemy postawić przede wszystkim na produkty codziennego użytku, nowoczesny design i ekologię. Może znajdzie się tu także miejsce dla showroomów, pracowni i concept store’ów modowych polskich projektantów, oraz salonów z sektora beauty. Jeszcze się nad tym zastanawiamy. Oczywiście nie możemy zapominać o potrzebach pracowników biur. Dlatego planujemy w Magazynie Bawełny restaurację, rzemieślniczą piekarnię i wine bar jednej z najbardziej znanych polskich marek. Wszystko otwarte także dla klientów zewnętrznych.
Wartość miejsca podniesie też stacja kolejowa Łódź Polesie, która powstanie tuż obok.
To prawda, dzięki stacji kolejowej Łódź Polesie będziemy mieli bezpośrednie połączenie z Warszawą, wieloma innymi miastami, a także szybki transport wewnątrz miasta w ramach tzw. łódzkiego metra. Warto też pamiętać o łódzkich famułach stojących przy ulicy Ogrodowej. Lada moment ruszy ich remont. Po sąsiedzku działają już trzy hotele. To wszystko sprawi, że przestrzeń pomiędzy ulicami Ogrodową, Drewnowską, Karskiego i Zachodnią stanie się jeszcze atrakcyjniejsza. Pojawi się też lokalna społeczność dysponująca dużą siłą nabywczą. To będzie takie miasto w mieście.
Rozmawiał: Robert Sakowski
Zdjęcia: Paweł Keler oraz wizualizacje inwestycji
Magazyn Bawełny
Manufaktura
Łódź, ul. Jana Karskiego 5A
tel. 570 690 451
www.magazynbawelny.pl
