Royal Sail Investment Group to firma deweloperska z polskim kapitałem o szerokim doświadczeniu w sektorze rynku nieruchomości, mieszkaniowym, handlowo-usługowym, biurowym. Budują mieszkania, w których sami chcieliby zamieszkać, a ich projekty współtworzą nowe oblicza miast. O perspektywach rynku nieruchomości, instytucjonalnym najmie mieszkań i funduszach emerytalnych z przyszłością rozmawiamy z PRZEMYSŁAWEM ANDRZEJAKIEM, Prezesem Zarządu Royal Sail Investment Group.
Mimo pandemii Covid-19 rok 2021 charakteryzował się niezwykle wysoką aktywnością na rynku mieszkaniowym. Początek roku 2022 przyniósł jednak trudne otoczenie rynkowe dla branży deweloperskiej i jej odbiorców – omikron, sytuacja wojenna w Ukrainie i napływ uchodźców, wysoka inflacja, a także wzrost cen surowców, energii, dóbr i usług. Czy wciąż warto budować mieszkania i czy nadal opłaca się inwestować w ich zakup?
Zdecydowanie tak! Dla mnie to pytania retoryczne, ale to dwie złożone kwestie, więc wyjaśnię każdą osobno. To prawda, że jest wiele czynników, które pośrednio i bezpośrednio wpływają na sytuację na rynku nieruchomości. Trudno też prognozować ich skutki dla branży deweloperskiej, zwłaszcza wobec zjawisk nadzwyczajnych i wydarzeń, których rozwoju nie sposób przewidzieć. Już trwająca dwa lata pandemia odcisnęła swoje piętno, choć spowodowane nią spowolnienie na rynku nieruchomościowym było raczej chwilowe i koncentrowało się na II kwartale 2020 roku. Ubiegły rok był bowiem rekordowy pod względem liczby mieszkań w budowie – ponad 166 tysięcy w całym kraju, a także liczby sprzedanych lokali mieszkalnych, i to pomimo wzrostu cen na rynku pierwotnym i wtórnym. Wiele wskazuje na to, że powiększył się też udział kupowanych mieszkań nowo wybudowanych, co potwierdzają statystyki budowlane GUS oraz dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. Niezależnie jednak od dużej aktywności deweloperów, przestrzeń dla nowych inwestycji wciąż jest. Lokali mieszkalnych w Polsce nadal brakuje, a średnia powierzchnia mieszkania na osobę jest niska. Wiele mieszkań znajduje się w starej zabudowie, budynkach z czasów PRL lub w ponad stuletnich kamienicach jak w przypadku Łodzi, która jest największym kamienicznikiem w Polsce. Lokale te są nierzadko małe, przepełnione i niezadowalającej jakości. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na jednego mieszkańca sukcesywnie rośnie, ale jeszcze daleko nam do średniej dla Europy, która wynosi ponad 42 mkw. na osobę wobec niespełna 30 mkw. dla Polski. A zatem zdecydowanie mamy gdzie się rozwijać, a popyt mieszkaniowy ma tendencję zwyżkową, mimo znaczącego wzrostu cen surowców i materiałów budowlanych od początku 2021 roku.
Mając na uwadze choćby ten skokowy wzrost ceny usług i materiałów budowlanych oraz gwałtownie rosnącą inflację, warto zatem kupować teraz mieszkanie czy lepiej wstrzymać się z tego typu inwestycją?
Nieruchomości nadal pozostają bezpieczną lokatą kapitału i ochroną przed wysoką inflacją, szczególnie w perspektywie długoterminowej. Szacuje się, że nawet 30 procent mieszkań w Polsce jest kupowanych tezauryzacyjnie. Zastanawiając się nad kupnem mieszkania również dziś, gdy nie sposób mówić o stabilności sytuacji gospodarczej zwłaszcza wobec konfliktu zbrojnego w kraju sąsiada, którego następstw nie znamy, warto pamiętać, że to wciąż idealny sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego, zmniejszenie ryzyka i zwiększenie zysków. Zarówno lokowanie oszczędności, jak i kapitału kredytowego na tym rynku może zapewnić stały dochód pasywny i być dobrą inwestycją w długim okresie. Wartość nieruchomości bowiem rośnie wraz z upływem czasu. Mieszkania i nieruchomości będą coraz droższe, w samym Łódzkiem w ostatnich latach zdrożały o 27 procent. Według danych GUS w ciągu 5 lat od 2015 roku do 2020 roku średnia transakcyjna cena metra kwadratowego mieszkań w stolicy regionu podniosła się o 48 procent. Chociaż na tle innych dużych miast w Polsce Łódź wciąż plasuje się na dole stawki, ceny mieszkań najszybciej rosną w metropoliach, co podnosi atrakcyjność rynku mieszkaniowego w mniejszych miejscowościach nie tylko pod kątem inwestycyjnym.
W jaki sposób? 
Obserwujemy zwiększone zainteresowanie naszymi projektami mieszkaniowymi w Zduńskiej Woli i Poddębicach, gdzie budujemy kameralne osiedla z myślą o tych, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe lub zainwestować w lokum o wyższym standardzie, ale w bardziej przystępnej cenie. Inwestycjom w mieszkanie w miejscowości dobrze skomunikowanej z Łodzią albo Warszawą, gdzie ceny mieszkań przekroczyły pułap 8 i 10 tysięcy za mkw., sprzyja również upowszechnienie się pracy zdalnej i hybrydowej. W tym zakresie pandemia również wpłynęła na rynek mieszkaniowy i podejście jego klientów. Zmieniły się trendy zarówno jeśli chodzi o zarabianie na nieruchomościach, jak i wybór miejsca życia dla pracujących z domu. Ludzie szukają mieszkań, które zapewnią im możliwość pracy w trybie home office, a dzieciom naukę online. Dlatego najchętniej wybierane są domy z ogródkiem i mieszkania z balkonami lub tarasami, a my dokładnie tak projektujemy nasze inwestycje. Każdy z naszych lokali mieszkalnych ma dodatkową przestrzeń zewnętrzną do dowolnej aranżacji własnej zielonej strefy relaksu. Wsłuchujemy się w głosy z rynku i potrzeby naszych klientów. Zależy nam, aby projektowane przez nas mieszkania miały nie tylko potencjał inwestycyjny, ale i wysoką adaptacyjność, aby w razie kolejnego lockdownu można było dostosować je do preferencji lokatorów.
A czy jeszcze jakieś inne ciekawe, ważne trendy obserwuje się na rynku mieszkaniowym chociażby w związku z wojną na Ukrainie?
Przede wszystkim przed 24 lutym dało się zauważyć rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby dysponujące odpowiednio dużymi oszczędnościami chętniej inwestowały w nieruchomości. Obecnie to się zmienia ze względu na wzrost stóp procentowych. Biuro Informacji Kredytowej w Polsce prognozuje, że w 2022 roku wartość kredytów hipotecznych spadnie o 9,8 procent w porównaniu do 2021. Rekordowo tanie pożyczki stały się coraz droższe, zdolność kredytowa przeciętnego nabywcy będzie coraz niższa, a zatem mniej indywidualnych klientów będzie stać na zakup nowego mieszkania. Ponadto, masowy napływ imigrantów i uchodźców z Ukrainy przeformułuje rynek nieruchomości, powodując między innymi niedobory na rynku mieszkań na wynajem. Na znaczeniu zyskuje zatem budowa lokali mieszkalnych wyłącznie na ten cel, co skądinąd też stanowi argument przemawiający za dalszymi inwestycjami w budownictwo mieszkaniowe. Subiektywnie uważam, że w perspektywie kolejnych lat może pojawić się trend realizacji inwestycji z mieszkaniami nie na sprzedaż, a właśnie na wynajem. Niewątpliwie będzie to jeden z elementów, który wpłynie na liczbę lokali mieszkalnych do zbycia i na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy już obserwowanym niedostatku nowych gruntów budowlanych pod inwestycje mieszkaniowe, głównie w większych miastach, spodziewać się należy, że podaż w tym sektorze będzie dalej spadać. I tu pojawia się szansa na samodzielność mieszkaniową dla młodych rodzin bez zdolności kredytowej i dla funduszy PRS (ang. Private Rented Sector).
To znaczy?
Na skutek rosnącej inflacji, która szalenie podnosi koszty życia, a także zmiany sposobu, w jaki banki wyliczają zdolność kredytową klientom, zgodnie z rekomendacją KNF, od 1 kwietnia bieżącego roku dla wchodzących w życie młodych ludzi kredyt hipoteczny na zakup własnego M praktycznie jest niedostępny. W naturalny sposób rodziny te muszą rozważyć dla siebie opcje najmu lokalu mieszkalnego. Polacy są oswojeni z opcją wynajmowania mieszkań. Dotyczy to jednak przede wszystkim studentów, którzy wynajmują mieszkania w trakcie nauki w innym mieście lub młodych osób podejmujących zatrudnienie w nowym miejscu. Szeroko pojęty rynek najmu istnieje w Polsce od dawna i szacuje się, że funkcjonuje na nim około 1,2 mln mieszkań. Większość z nich udostępniają jednak właściciele indywidualni. Tę podażową lukę mieszkaniową z powodzeniem mogłaby zaspokoić oferta funduszy PRS, czyli instytucjonalny najem mieszkań, jak to ma miejsce w wielu państwach Europy Zachodniej. Tym bardziej że za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw można kupić coraz mniej. Jak wynika z danych NBP i GUS, w najlepszej sytuacji wśród mieszkańców dużych polskich miast są łodzianie. W 2021 roku mogli sobie za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw kupić 0,61 mkw. mieszkania. Pięć lat wcześniej było ich stać na prawie cały metr. Natomiast w Warszawie w zasięgu przeciętnego wynagrodzenia jest już tylko 0,49 mkw. Tendencję spadkową widać we wszystkich dużych miastach i jest ona również obserwowana w metropoliach europejskich. Dla porównania wyliczenia z danych Numbeo pokazują, że za średnią pensję w Niemczech, Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii można nabyć ok. 0,5 mkw. mieszkania. W Europie najgorzej mają mieszkańcy stolicy Francji, bo przeciętnego paryżanina stać zaledwie za 0,3 mkw. za średnią płacę. Zamiast więc podejmować wyzwanie kredytowe na całe życie, warto rozważyć długoterminowy najem mieszkania.
A jakie są korzyści z wynajmu mieszkania w sektorze PRS i czy to w ogóle jest przyszłościowy kierunek w mieszkalnictwie w Polsce?
Na pewno tak. Rynek najmu od kilku lat się profesjonalizuje, przede wszystkim ze względu na rozwijającą się ofertę PRS. Jak wynika z tegorocznego raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich udział PRS w całym zasobie najmu w Polsce wynosi tylko 0,34 procent. Obecnie w ramach działających projektów w tym sektorze znajduje się 6100 mieszkań, a liczba lokali mieszkalnych zakontraktowanych przez fundusze PRS lub znajdujące się w budowie oscyluje wokół 24 600. PRS realizuje w Polsce obecnie to, czego nie udało się zrobić w ramach rządowego Funduszu Mieszkań na Wynajem Polskiego Funduszu Rozwoju. Chodziło o to, aby pojawił się podmiot, który zapewni Polakom wysokiej jakości usługę wynajmu mieszkania długoterminowo, na przewidywalny okres, na jasnych zasadach, niezależnie od humoru tego czy innego właściciela. Nie bez znaczenia jest bowiem kwestia bezpieczeństwa. Odbiorcy preferują podpisanie umowy z funduszem, a nie osobą fizyczną, ponieważ fundusz jest zainteresowany stabilną, długookresową relacją z klientem. Ponadto projekty prowadzone przez inwestorów instytucjonalnych mają atrakcyjne lokalizacje, są starannie zaprojektowane i wykończone zgodnie z aktualnymi trendami. W moim przekonaniu pojawienie się funduszy typu PRS i ich włączenie się w planowane inwestycje na terenie dzielnicy czy gminy będzie również doskonałą okazją do efektywnej współpracy z lokalnymi samorządami, które mogłyby takie relacje wykorzystać w kreowaniu polityki mieszkaniowej. Każda inwestycja na terenie samorządu to korzyść dla lokalnej społeczności, zaś dostępność mieszkań z opcją wystandaryzowanego wynajmu na kilka lat, to fajne narzędzie do ściągnięcia do gminy potrzebnych fachowców.
W rekomendacjach Europejskiego Kongresu Finansowego z 2021 roku dla rynku nieruchomości pobrzmiewają jednak obawy dotyczące zagranicznych funduszy PRS. Mówi się, że na skutek nadmiernej aktywności inwestycyjnej funduszy inwestujących w mieszkania może pogorszyć się dostęp mieszkań dla klientów indywidualnych, a stawki najmu wzrosnąć. Czy podziela Pan te obawy?
Absolutnie nie. To, co dzieje się w Polsce, nie różni się bardzo od tego, co dzieje się na rynkach bardziej rozwiniętych. Fundusze widzą w polskim rynku najmu duży potencjał i chcą u nas inwestować. Jak już wspomniałem, mamy istotną mieszkaniową lukę podażową, do tej pory zaspokajaną w dużej mierze przez zakupy lokali na rynku pierwotnym. Instytucje typu PRS są więc i w tej materii pożyteczne, gdyż odpowiadają na potrzeby klientów, których nie stać na zakup własnego mieszkania. A do tego oferują wysokiej jakości usługi najmu długoterminowego i wyznaczają na rynku wyższe standardy zasad wynajmowania mieszkań. A jeśli chodzi o ceny najmu, nie ma przesłanek, aby sądzić, że proponowane przez PRS czynsze będą odbiegały od stawek dominujących na rynku. To podmioty komercyjne, nierzadko notowane na giełdach papierów wartościowych. Fundusze PRS obecne w Polsce są własnością zagranicznych osób fizycznych, ale też często funduszy emerytalnych. Żałuję jedynie, że są to właśnie zachodnie fundusze i że to nie Polacy na tym zarabiają.
Co Pan ma myśli? Chodzi o niedokończony za poprzedniej kadencji sejmu projekt ustawy o Funduszach Inwestycyjny w Najem Nieruchomości?
Chodzi o to, aby z obecności podmiotów PRS w Polsce korzyści czerpały nie tylko rodziny wynajmujące mieszkania, ale także polscy uczestnicy tego typu funduszy. Na zachodzie PRS są tworzone i budowane głównie przez niemieckie fundusze emerytalne, na które składają niemieccy seniorzy. W Polsce miała powstać ustawa o REIT-ach, czyli zbiorowych funduszach inwestujących w nieruchomości na wynajem. Niestety utknęła gdzieś w procesie legislacyjnym. Podejmowane są działania dla wznowienia tej inicjatywy, czemu mocno kibicuję. Stworzyłoby to szansę na szerszą reprezentację w sektorze PRS dla rodzimego kapitału, a część Polaków, którzy do tej pory inwestowali samodzielnie w mieszkania na wynajem, zdecydowałoby się być może na inwestowanie w ramach REIT-ów. Innymi słowy przedsiębiorczy Kowalski szukający dochodowej inwestycji, ulokowałby swoje oszczędności stanowiące jakąś część wartości mieszkania w fundusz typu REIT, na przykład taki, który w swoim portfelu miałby projekty mieszkaniowe spod znaku Royal Sail w Łodzi czy Pabianicach. Mówię to z uśmiechem, ale i z przekonaniem. Tak zainwestowane środki, bez konieczności zaciągania pożyczki, sukcesywnie pracowałyby na rzecz lokalnego inwestora, lecz przede wszystkim dla tego Kowalskiego, dając mu szansę na uzyskanie w przyszłości drugiej emerytury.
Royal Sail Investment Group Sp. z o.o.
ul. Łąkowa 29, 90-554 Łódź, 6 piętro
tel. 42 663 62 08
e-mail: biuro@rsig.com.pl
www.rsig.com
