Może na dłuższą metę model hybrydowy pracy zostanie z nami tak jak koronawirus. Tego nie wiem, ale wiem, że praca w biurze zostanie z nami na zawsze – o najnowszej inwestycji Monopolis, oczekiwaniach klientów i najnowszych trendach w branży nieruchomości biurowych opowiada Anna Celichowska, dyrektor ds. komercjalizacji i członek zarządu spółki Virako, inwestora Monopolis.

LIFE IN Łódzkie: Kompleks Monopolis wzbogacił się o kolejny budynek. I to nie byle jaki. Dwunastopiętrowa wieża już stoi. Szybko poszło, bo przecież inwestycja rozpoczęła się w połowie ubiegłego roku. Wszystko zgodnie z planem?

Anna Celichowska: Tak, budowa drugiego etapu kompleksu Monopolis idzie zgodnie z planem. To jest zupełnie inne zadanie inwestycyjne niż rewitalizacja tkanki zabytkowej, dlatego tempo prac jest szybsze. Nawet trochę wyprzedzamy harmonogram. W tym roku zima dała o sobie znać, ale opóźnień nie ma.

Kiedy zaczną się prace wykończeniowe?

W drugiej połowie roku. Wtedy zaczniemy fit outy, czyli budowanie biur dla konkretnego klienta, z wykończeniami i rozwiązaniami oczekiwanymi przez najemców.

Realizujecie wszystko tak, jak oczekuje klient?

Oczywiście, bo tak działa rynek nieruchomości biurowych. To, co zaprojektowaliśmy i w tej chwili budujemy, to tak naprawdę początek. Można powiedzieć, że od
strony budowlanej i instalacyjnej jest to szkielet. Dopiero po podpisaniu umowy z najemcą zaczynamy projektować wnętrze – konkretną ilość pomieszczeń, gabinetów, sal konferencyjnych. Później wchodzą rozwiązania designerskie, czyli to, jak naprawdę biuro będzie wyglądać i jakie wrażenie na nas zrobi.

Przed Państwem kolejny etap inwestycji, czyli komercjalizacja budynku i szukanie najemców? Są chętni?

Poszukiwanie klientów i rozmowy z nimi zaczynają się na długo przed powstaniem budynku. Czasami te procesy trwają półtora roku, dwa, a nawet dłużej. Korporacje, to duże struktury i takie sprawy, jak wynajem powierzchni biurowych, planuje się co najmniej na kilkanaście miesięcy przed przeprowadzką. Żartujemy, że w naszej branży, jeśli chodzi o sam proces komercjalizacji, trzeba być bardzo cierpliwym, prowadzić proces, w którym często uczestniczy kilka podmiotów, często w trakcie negocjacji zmieniają się przyjęte wcześniej założenia i okres rozmów jest dość długi. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat ten
proces znacznie się wydłużył.

Dlaczego? Tak duża jest podaż przestrzeni biurowej?

Nie łączyłabym tego z podażą. Takie są dziś trendy w podejmowaniu poważnych, biznesowych decyzji. Bo jeśli mówimy o wynajmie kilku tysięcy metrów kwadratowych, to jest to strategiczna decyzja nawet dla dużej firmy. Poza tym wybór nowej lokalizacji jest często wyrazem filozofii firmy i jej strategii rozwoju. Jest to poważne zadanie, bo przecież biuro to wizytówka firmy.

A nie ludzie?

Ludzie to kapitał firmy. Najważniejszy! A miejsce to jej wizytówka. Dzisiaj firmy dużo energii wkładają w to, aby miejsce pracy odzwierciedlało wyznawane wartości i wpisywało się w koncepcję, działalność oraz strategię działania.

Wróćmy do komercjalizacji wieży. Jak idzie?

Pierwsze umowy już podpisaliśmy. Z kilkoma podmiotami trwają rozmowy, a przez cały czas poszukujemy kolejnych zainteresowanych. Do skomercjalizowania mamy prawie dziesięć tysięcy metrów kwadratowych. Sporo, jak na Łódź. A w sumie jest to mniej więcej tyle, ile mieliśmy do skomercjalizowania w pierwszym etapie. Rozmowy trwają i mam nadzieję, że zakończą się sukcesem.

Ktoś Państwu pomaga w dotarciu do potencjalnych klientów, czy wszystko robicie sami?

Bardzo cenimy sobie współpracę ze specjalistami, najlepszymi w swoich dziedzinach, również w obszarze komercjalizacji. Przy wynajmie powierzchni biurowych
współpracujemy z firmą JLL, która była naszym partnerem przy pierwszym etapie, który udało się wynająć w stu procentach.

Jak wygląda ta współpraca? Wspierają Was, czy działają równolegle?

Ich głównym zadaniem jest poszukiwanie klientów. Oczywiście my mamy własny dział komercjalizacji w firmie, bardzo dobry, ale jak wspomniałam, proces komercjalizacji jest wielowątkowy i trwa bardzo długo. Działamy równolegle i na bieżąco wspieramy się w realizacji przyjętej strategii wynajmu.

Co sprawia, że klienci decydują się na wynajęcie powierzchni w jednym miejscu, a innego unikają?

Taką decyzję rozpatruje się na kilku płaszczyznach, a pod uwagę brane są różne aspekty. Na pewno ważne są lokalizacja i dostępność do komunikacji miejskiej oraz ekspozycja budynku. Istotne są również kwestie finansowe, techniczne i technologiczne. Z reguły firmy mają określony pakiet wymagań, które budynek musi spełniać. Chodzi na przykład o bezpieczeństwo, nie tylko w kontekście poczucia bezpieczeństwa, ale choćby ciągłości pracy, czyli bezpieczeństwa energetycznego. Dlatego nowoczesne budynki biurowe, jak Monopolis, mają dwa niezależne źródła zasilania. Bywa, że firmy życzą sobie dodatkowo
agregatu prądotwórczego. Wszystko po to, by zminimalizować ryzyko przerw w dostawach prądu. Technologia, to także wygoda funkcjonowania, czyli systemy budynkowe, na przykład takie, jak możliwość sterowania klimatyzacją czy kontrola dostępu z poziomu aplikacji na smartfonie. Chcemy w pracy czuć się bezpiecznie, wiedzieć, że do naszego biura wejdą tylko osoby upoważnione. Nowoczesne firmy doceniają rozwiązania proekologiczne, na przykład
związane z ograniczeniem zużycia energii elektrycznej, stąd pojawią się systemy sterujące oświetleniem dobierając jego natężenie, odpowiednią barwę – inną rano, inną w ciągu dnia, a jeszcze inną wieczorem i w nocy. W zasięgu ręki jest dziś szereg rozmaitych rozwiązań. Podsumowując, to co wyróżnia Monopolis, to wyjątkowe otoczenie i powierzchnia biurowa dostosowana do potrzeb nowoczesnych firm, które przykładają dziś dużą wagę do komfortu pracy i umiejscowienia biura, bo to bezpośrednio wpływa na wizerunek na rynku i wewnątrz organizacji. Monopolis wybierane jest właśnie z tych dwóch powodów – zapewniamy komfortowe biura i doskonałą lokalizację dla prowadzenia biznesu. Poza tym Monopolis to nie tylko powierzchnie biurowe. To miejsce z historią, duszą,
a z powodu czerwonej cegły, jest na wskroś łódzkie. Pełni też wiele funkcji miastotwórczych. Jest tu teatr, galeria, muzeum, wiele lokali gastronomicznych, a w sezonie odbywają się tutaj imprezy plenerowe. Monopolis to już dziś jest marka, znakomicie postrzegana i utożsamiana z nowoczesną Łodzią. Firmy to doceniają, zresztą nie tylko firmy, bo łodzianie i goście z innych miast również.

Wieża to nie tylko biura. Część powierzchni postanowiliście przeznaczyć na działalność usługową. Jakich usług można się spodziewać w wieży i jaką
powierzchnię na nie przeznaczycie?

Wszystkie partery w Monopolis są przeznaczone na usługi. Tak zrobiliśmy w pierwszym etapie i tak będzie teraz. Na parterze wieży mamy lokale zaprojektowane na gastronomię, drobny handel, showroom. Na usługi przeznaczyliśmy około 900 metrów kwadratowych, czyli około dziesięciu procent powierzchni. To będą miejsca otwarte dla wszystkich łodzian.

Wieża nie zdominuje całego kompleksu Monopolis?

Odwiedzając Monopolis czujemy, że jesteśmy w spójnie zaprojektowanej przestrzeni. Architektom przyświecał cel – nowe budynki o dużych kubaturach wpisać w istniejącą zabudowę w taki sposób, aby nie przytłaczały odwiedzających i zachowały „ludzki wymiar”. W wieży zastosowane zostały pewne rozwiązania architektoniczne i planistyczne, przez co została ona jakby podzielona na dwie części. Niższa nawiązuje wprost do historycznej tkanki Monopolis poprzez rozwiązania elewacyjne. Zastosowano tam corten, czyli szlachetny i naturalny materiał ze stali, która z upływem czasu pokrywa patyna. Dzięki temu ściany wieży będą się doskonale komponować z czerwoną cegłą. Z kolei górna część zostanie przeszklona i będzie niemalże transparentna. Wszystko po to, abyśmy przebywając w kawiarni czy restauracji, czuli się komfortowo.

Specjaliści z branży nieruchomości mówią, że w dobie pandemii koronawirusa widać lekkie zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Czy Pani też dostrzega spadek zainteresowania wynajmem powierzchni w Monopolis?

Z powodu pandemii ubiegły rok był rzeczywiście osobliwy, a sytuację na rynku nieruchomości biurowych określiłabym mianem ostrożności biznesowej. Jeśli firmy nie musiały podejmować decyzji, to ich nie podejmowały. Ponieważ sytuacja na świecie jest szczególna, szczególna jest również w naszej branży. Procesy związane z wynajmem biura zawsze trwały długo, a teraz doszła do tego ostrożność w podejmowaniu decyzji. My to doskonale rozumiemy i cenimy, bo przecież pochopne decyzje w biznesie nigdy nie są dobre.

Czyli nie ma spadku zainteresowania, tylko wydłużył się proces podjęcia decyzji?

Czasami odsunięcie decyzji na późniejszy termin, może wpłynąć na popyt, ale zwykle jest to sytuacja przejściowa. Oczywiście obserwujemy zachowanie rynku. Jednak w dłuższej perspektywie przyjmuję postawę umiarkowanie optymistyczną. Firmy potrzebują miejsca do pracy i jestem pewna, że biura nie przestaną być potrzebne. W jakimś zakresie nasza praca pewnie się zmieni. Może część obowiązków będziemy wykonywać zdalnie, może pracodawcy częściej korzystać będą z pracy hybrydowej, ale to nie oznacza, że biura przestaną istnieć.

No właśnie, pojawia się coraz więcej sygnałów, że pracodawcy i pracownicy przestają być zadowoleni z pracy zdalnej. Pracodawcy twierdzą, że spada
efektywność, a pracownicy narzekają na spadek motywacji i brak normalnych kontaktów z kolegami. Pani dostrzega ten problem?

Konkurencyjność firm to, między innymi, zdolność dostosowania się do panujących warunków. Przejście firm na pracę zdalną, to właśnie było dostosowanie się do bieżącej sytuacji. Firma to żywy organizm, który cały czas podlega zmianom. Ludzie przychodzą i odchodzą, musimy się ciągle uczyć, żeby nadążyć za innymi, bo świat szybko się zmienia. Ciężko jest samemu zmotywować się do nauki i rozwoju i dlatego efektywność przy pracy zdalnej, w dłuższym okresie, może rzeczywiście spadać. Poza tym w zespole łatwiej wypracowuje się określone rozwiązania, jest większa kreatywność, więcej pomysłów. Trudno na odległość wdrażać do pracy nowego pracownika i uczyć go nowych kompetencji. Nie wszyscy też mamy w domu odpowiednie warunki do pracy. No a przede
wszystkim człowiek potrzebuje bezpośredniego kontaktu z innymi. Tego nie zastąpią nawet najlepsze systemy komunikacji. Może na dłuższą metę model hybrydowy zostanie z nami tak jak koronawirus. Tego nie wiem, ale wiem, że praca w biurze zostanie z nami na zawsze.

Pomówmy chwilę o najbliższej i trochę dalszej przyszłości biurowców. Niektórzy wieszczą koniec biurowców takich, jakie znamy. Mówią, że trzeba zapomnieć o przestrzeniach typu open space, a w zamian zaproponować ludziom inne rozwiązania. Mają rację?

To już się zmieniło, nawet przed pandemią widać było rezygnację z dużych open space’ów na rzecz wydzielonych miejsc, dla mniejszych zespołów zadaniowych i projektowych. Myślę, że ten proces przyspieszy, bo duży open space nie jest teraz postrzegany jako przyjazne miejsce do pracy. Trendy są dziś takie, że miejsce pracy ma mieć domowy charakter, musi być w nim dużo zieleni i miejsca do odpoczynku. I właśnie to jest przyszłość biurowa. W pracy spędzamy znaczną część dnia, więc otoczenie, w którym przebywamy, musi być przyjazne. Przewidzieliśmy ten trend, szukając przed laty koncepcji dla zakładów dawnego
monopolu wódczanego. Dziś właśnie taką przestrzeń oferujemy. To kosztuje trochę więcej uwagi i zaangażowania, ale taka inwestycja szybko się zwraca w postaci lepszego samopoczucia pracowników.

Wieża to drugi etap inwestycji w Monopolis. Zostaje trzeci. Co i kiedy planujecie Państwo w następnych miesiącach?

W kolejnym etapie wybudujemy jeszcze jeden nowoczesny biurowiec z dwupoziomowym podziemnym garażem o podobnej powierzchni jak obecnie budowany. Otwarty zostanie też ostatni zabytkowy budynek, gdzie przewidzieliśmy miejsce na usługi fitness i strefę rekreacji. Działamy ostrożnie – najpierw chcemy skomercjalizować wieżę, a dopiero potem ruszymy z kolejnym etapem. Zakładamy, że może to być połowa przyszłego roku.

Rozmawiał Robert Sakowski
Zdjęcia Paweł Keler