Najem mieszkań przestaje być pasywnym źródłem dochodu, a staje się wymagającym biznesem operacyjnym. Rosnąca konkurencja, koszty i oczekiwania najemców zmieniają zasady gry. O realiach rynku w Łodzi i nowym podejściu do inwestowania rozmawiamy z Joanną Kubiak, prezes Sirius Link 1.
Lifein.pl: Czy zgadza się Pani z tezą, że rynek nieruchomości w Łodzi przestaje być łatwym biznesem?
Joanna Kubiak: Zdecydowanie tak. Okres, w którym wystarczyło kupić mieszkanie i wystawić ogłoszenie, mamy już za sobą. Dziś rentowność nie wynika z samego faktu posiadania nieruchomości, tylko z tego, jak jest ona zarządzana. W praktyce oznacza to, że inwestorzy, zaczynają korzystać z usług zarządzania najmem oddając lokale doświadczonym operatorom nieruchomości.
Co się zmieniło najbardziej?
Przede wszystkim świadomość rynku i wręcz ogromna konkurencja mieszkań w Łodzi. Najemcy mają szeroki pakiet lokali do wyboru, a co za tym idzie wzrastają ich oczekiwania na ustępstwa ze strony właścicieli. Do tego dochodzą rosnące koszty mediów, czynsze do wspólnot mieszkaniowych. To wszystko powoduje, że właściciel szuka najemy nierzadko miesiącami.
Kto dziś wygrywa na tym rynku?
Wygrywają inwestorzy, którzy traktują nieruchomości jak biznes, i podejmują współpracę z zarządcami nieruchomości, którzy analizują dane, optymalizują koszty i podejmują decyzje w oparciu o liczby, a nie intuicję. Coraz częściej są to podmioty posiadające niemałe portfolio: kilkanaście, kilkadziesiąt lokali, całe domy.
Czy to oznacza koniec drobnych inwestorów?
Nie, ale oznacza konieczność zmiany podejścia do tego biznesu. Mały inwestor może nadal uzyskać satysfakcjonujący przychód z lokalu, ale musi działać bardziej świadomie niż kiedyś. Każde, nawet najmniejsze mieszkanie, może być operacyjnie wymagającym biznesem.
W którym momencie pojawia się potrzeba profesjonalnego zarządzania?
W każdym momencie, kiedy zastanawiamy się czy będę miał czas na zajmowanie się nowo kupionym mieszkaniem na wynajem. Niedługo po tym zaczyna się problem z najemcami – najczęściej nie płacą, ich przewlekłą rotacją, spóźnionymi płatnościami, naprawami. Zarządca nieruchomości ma wypracowane procedury i zasady dla najemców, wtedy każdy wiem co może, czego nie i za co sam zapłaci. Bez systemu i doświadczenia łatwo stracić kontrolę nad rentownością. Rentierzy oczekują dziś nie tylko obsługi, ale realnego odciążenia, chcą mieć pewność, że ich nieruchomości pracują efektywnie bez ich codziennego zaangażowania.
Część inwestorów nadal uważa, że zarządzać mogą sami, żeby zaoszczędzić.
Profesjonalne zarządzanie nie jest kosztem, tylko narzędziem do zwiększania rentowności. Doświadczony inwestor nie zastanawia się czy powierzyć lokale zarządcy, raczej od razu wybiera sprawdzonego operatora. Staranie się samodzielnie zajmować mieszkaniem w praktyce często oznacza utratę pieniędzy, tylko w mniej widoczny sposób czyli przez pustostany, źle dobranych najemców czy nieoptymalne stawki.
Czy Łódź nadal jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym?
Tak, ale trzeba wiedzieć w jakiej formie i z kim. Łódź ma rosnący potencjał w najmie pracowniczym. Póki co buduje się wokół Łodzi wielkie zakłady i fabryki pracy, zatrudnia się tysiące pracowników, którzy gdzieś muszą mieszkać. Kluczowe jest zrozumienie lokalnych mikro-rynków i odpowiednie zarządzanie.
Jak będzie wyglądał rynek za kilka lat?
Będzie znacznie bardziej profesjonalny. Myślę, że zobaczymy wyraźny podział na inwestorów działających świadomie i efektywnie oraz tych, którzy nie będą w stanie utrzymać rentowności. Coraz większą rolę będą odgrywać firmy, które potrafią zarządzać portfelami kompleksowo, a nie tylko administracyjnie.
W tym kontekście rośnie rola firm takich jak Sirius Link 1. Czy planują Państwo rozwój współpracy z nowymi inwestorami?
Zdecydowanie tak. Obecnie aktywnie poszukujemy inwestorów i rentierów, którzy posiadają portfele nieruchomości i chcą podejść do ich zarządzania w sposób bardziej uporządkowany i zyskowny. Widzimy, że wielu właścicieli dochodzi do momentu, w którym dalszy rozwój bez wsparcia operatora staje się trudny.
Warto podkreślić, że naszym celem jest długoterminowa współpraca i realne wsparcie w zwiększaniu rentowności i stabilności portfela. Inwestor ma nieruchomość, my najemców, razem korzyści i zyski finansowe. To podejście, które szczególnie dobrze sprawdza się przy większej skali inwestycji.
Co dziś najbardziej zaskakuje Panią w rozmowach z inwestorami?
Inwestorzy, z którymi współpracujemy to osoby obdarzone ogromną wiedzą i doświadczeniem
w biznesie. Doskonale zdają sobie sprawę, że należy otaczać się profesjonalistami i z nimi ruszać po więcej. Zarządzanie nieruchomościami to pełnoprawny biznes, który wymaga wiedzy, czasu i systemowego podejścia. Ci, którzy to rozumieją, wygrywają.
