Rozmawiamy z RAFAŁEM LEŚNIAKIEM, właścicielem GRUPY BUDOMAL, jednej z największych firm branżowych w województwie łódzkim.
Dobiega końca rewitalizacja ulicy Włókienniczej, lada moment zakończy się budowa nowoczesnego laboratorium BRaIn Uniwersytetu Medycznego, a nową podziemną ulicą Hasa pojadą samochody. Wszystkie te inwestycje łączy GRUPA BUDOMAL.
Mieliśmy przyjemność rozmawiać ponad dwa lata temu. Jestem zdziwiona, ile inwestycji przez ten czas można realizować. To naprawdę imponujące. Ani na moment nie zwalnia Pan tempa?
Nie. Nigdy nie zwalniałem i nie zwalniam. Pani mi zadaje pytanie o to, co mi się udało, a ja zawsze zadaję sobie pytanie o to, dlaczego jeszcze mi się nie udało pewnych rzeczy zrealizować. Kilka procesów inwestycyjnych nie zostało rozpoczętych, jedne z powodu przeciągających się procedur administracyjnych, drugie z powodu zmiany przeznaczenia. Pandemia znacząco wpłynęła między innymi na sytuację na rynku biurowym, trzeba było więc zmodyfikować też nasze plany.
Lada moment do użytku oddany zostanie gmach BRaIn realizowany na zlecenie Uniwersytetu Medycznego, który ma pełnić rolę swoistego „poligonu” do testowania innowacji organizacyjnych, technologicznych czy projektowania badań klinicznych. Czy tego typu obiekty wymagają szczególnego podejścia?
Oczywiście, że tak i nie mówię tutaj o samej bryle budynku, czy jej architekturze, bardziej o wspomnianych w pytaniu funkcjach i związanych z nimi technologiach. To było o wiele bardziej technologicznie angażujące wyzwanie niż projekt i budowa biurowca mBanku, którą zrealizowaliśmy z naszym partnerem biznesowym firmą GHELAMCO. Po ukończeniu inwestycji mówiłem, że nic już nas chyba nie zaskoczy, a jednak. Na szczęście pracują u nas wyjątkowi specjaliści, których pozyskaliśmy m.in. z dużych korporacji i dziś wiem, że praktycznie nie ma już obiektu, którego nie bylibyśmy w stanie zrealizować. Budynek BRaIn, to spektakularna inwestycja Uniwersytetu Medycznego, w którym naukowcy będą mogli korzystać z nowoczesnych laboratoriów badawczych, m.in. do diagnostyki molekularnej, hodowli komórkowych i badań in vitro czy analizy białek. Obiekt realizowaliśmy w systemie „zaprojektuj i wybuduj” wspólnie z firmą ERBUD jako konsorcjum. Działania w formule konsorcjum sprawdzają się w naszym przypadku doskonale. Obecnie BUDOMAL wspólnie z firmą WARBUD prowadzi największe przedsięwzięcie, jakie w Łodzi jest realizowane, czyli drugi etap budowy Centrum Kliniczno-Dydaktycznego Uniwersytetu Medycznego wraz z Akademickim Ośrodkiem Onkologicznym. Centralny Szpital Kliniczny CKD jest jedną z największych tego typu placówek w Polsce.
To niezwykle ambitne wyzwanie.
Lubimy podejmować się ambitnych realizacji – im większe i bardziej złożone, tym lepiej. Przy tym projekcie wymagania związane z rozwiązaniami technicznymi i technologicznymi postawione są niezwykle wysoko. Wykorzystujemy tu szereg innowacji inżynieryjnych zgodnych ze światowymi trendami, w tym korzystamy m.in. z technologii BIM (Building Information Modeling – modelowanie informacji o budynku). To koncepcja, która zrewolucjonizowała podejście do projektowania, realizacji inwestycji i zarządzania budynkiem, umożliwiająca ciągły i natychmiastowy dostęp do informacji o projekcie, jego kosztach i harmonogramach. Upraszcza także sam proces projektowy, poprzez możliwość testowania w świecie wirtualnym rozmaitych wariantów i schematów, w celu wybrania tego optymalnego. Dziś na budowie tej inwestycji pracuje 350 osób, niebawem będzie ich 600. Obiekt oddany zostanie w 2023 roku i stanowić będzie przykład referencyjny dla placówek medycznych w skali ogólnopolskiej. CKD 2 to kolejny przykład współpracy aliansu BUDOMAL-WARBUD w pozyskiwaniu kontraktów budowlanych w ramach zamówień sektora publicznego. W sierpniu 2020 roku nasze konsorcjum ukończyło budowę Zintegrowanego Ponadregionalnego Centrum Zabiegowego, czyli nowego budynku szpitala im. WAM w Łodzi. Cenimy sobie współpracę z WARBUDEM i ERBUDEM, przy obiektach realizowanych na zlecenie Uniwersytetu Medycznego w Łodzi. Dzięki kolejnym wspólnym projektom możemy wciąż podnosić poprzeczkę.
Nowy budynek szpitala im. WAM z 11 supernowoczesnymi salami operacyjnymi i lądowiskiem dla helikopterów na dachu budynku został oddany w 2020 roku. Teraz kolejna inwestycja realizowana dla Uniwersytetu Medycznego. Czy to oznacza, że BUDOMAL wyspecjalizował się w obiektach realizowanych dla służby zdrowia? Czy po prostu nie boi się Pan żadnych wyzwań, bo każdemu jest w stanie sprostać?
Nie boję się żadnych wyzwań, a z nowego szpitala WAM zadowoleni jesteśmy zarówno my jak i Inwestor – Uniwersytet Medyczny, który rozszerzył nam zlecenie, o coś bardzo specjalistycznego, czego w Łodzi jeszcze nie robiono, czyli o nowoczesną sterylizatornię. I choć nie projektowaliśmy tego obiektu, byliśmy tylko generalnym wykonawcą, to podpowiedzieliśmy wiele interesujących rozwiązań, które zostały zaakceptowane i mogliśmy je wdrożyć do realizacji. Burzy mózgów specjalistów z różnych działów wymagało, chociażby lądowisko dla helikopterów, które znajduje się na dachu budynku. Trzeba było rozwiązać problem wiru powietrza wytwarzanego przez śmigła helikoptera, który mógłby zdmuchnąć osoby stojące na podeście w momencie lądowania śmigłowca. Proszę zwrócić uwagę, że ten budynek ma zupełnie inny wymiar, wykorzystaliśmy tam wiele ciekawych materiałów, ale zależało
nam też na tym, by w żaden sposób nie konkurował on z sąsiadującym, historycznym budynkiem szpitala. A odpowiadając na pytanie, o to, czy wyspecjalizowaliśmy się w obiektach medycznych, odpowiem, że BUDOMAL ma sześć kluczowych działów wykonawczych: termomodernizacji, adaptacji, budownictwa, drogowy, dźwigowy oraz zarządzania projektami. I wzorowa współpraca wszystkich sprawia, że nie obawiam się trudnych, skomplikowanych inwestycji, najlepszym przykładem niech będzie wspomniany projekt CKD 2. Ale każdy z tych działów realizuje także swoje zadania.
W czasie kiedy budowaliście BRaIn, jednocześnie prowadziliście prace związane z rewitalizacją łódzkich kamienic. Choć przyznam szczerze, że te odnowione kamienice prezentują się wyjątkowo okazale, to nie prościej było to wszystko zburzyć i postawić od nowa?
Może i byłoby to najprostsze rozwiązanie, chociażby w przypadku ulicy Włókienniczej, ale proszę zobaczyć, jak ona się teraz prezentuje, czy nowoczesne budynki lepiej wyglądałyby od tych historycznych? Długo pracowaliśmy nad tym, aby ta ulica miała swój niepowtarzalny charakter. Nie odnawialiśmy tych budynków w skali jeden do jednego, zadbaliśmy o detale z przełomu wieku, ale wprowadziliśmy też współczesne elementy. Pamiętajmy o tym, że Łódź to miasto przeszło sześciu tysięcy kamienic i burzenie wypełnionych nimi kwartałów, to w jakimś sensie zamazywanie historii miejsca i czasu, także filozofii miasta. A na to się nie zgadzam. Jeszcze do niedawna ulica Włókiennicza była ucieleśnieniem tego co złe w przestrzeni miasta, co spotkało Łódź w ostatnim półwieczu. Zmieniliśmy ją w coś pięknego. Miejsce, do którego wrócą sami łodzianie, goście z innych miast i krajów, może także kontynentów. Wróci sentyment i magia tego wyjątkowego punktu na mapie starej Łodzi. Mamy tego świadomość. Wiemy, jaka to jest odpowiedzialność. Proces rekonstrukcji łódzkiej tkanki miejskiej, to nie tylko piękne fasady, to także skomplikowany i czasochłonny proces rewitalizacji społecznej. Do kompleksowo przebudowanych i odnowionych, łącznie z wnętrzami, budynków wprowadza się także nowe funkcje, jak ośrodki wsparcia dla seniorów czy samotnych matek. Ten proces rewitalizacji poszerzył też nasze doświadczenia, zdobyliśmy ogrom wiedzy technicznej, z której już korzystamy, wspierając kolejne projekty inwestycyjne. BUDOMAL przywrócił także świetność i blask kamienicom przy ulicy Wschodniej, Tuwima, Sienkiewicza. Te lokalizacje to również ważny kawałek historii naszego miasta, które odzyskuje blask dzięki determinacji władz miasta i środkom pozyskanym przez Urząd Miasta Łodzi.
Osobiście woli Pan odnawiać stare, czy stawiać nowe budynki?
Ciężko odpowiedzieć na tak postawione pytanie. Zarówno proces rewitalizacji, jak i wznoszenie nowych obiektów daje mi masę satysfakcji. Lubię patrzeć na ciekawą architekturę, której towarzyszą interesujące i unikalne detale. Gorzej jest w procesach rewitalizacji z rentownością, tu trzeba by było zmienić zasady dotyczące współpracy pomiędzy zamawiającym a nami. Natomiast, jeżeli chodzi o nowe budownictwo, zrealizowaliśmy już dużo projektów, gdzie połączyliśmy historię z teraźniejszością i to jest zdecydowanie kierunek, którym chciałbym dalej iść. Wystarczy spojrzeć na siedzibę mBanku przy ulicy Kilińskiego 74 z będącym jego integralną częścią, odrestaurowanym pałacykiem Otto Goldmana. Ten zabytkowy obiekt, odbijając się w szklanej elewacji nowoczesnego biurowca, nadaje zupełnie inny wymiar miejscu. To taka trochę sentymentalna podróż w czasie. Mogę zaryzykować twierdzenie, że czym trudniejsze zadanie, tym chętniej się go podejmuję. Czasami trochę żałuje, że w Łodzi można w znacznej mierze stawiać budynki ograniczone wysokością do sąsiadującej historycznej zabudowy, bo tu znalazłbym pole do realizacji wysokich, ale niebanalnych inwestycji.
Do tych wszystkich pięknych budynków trzeba się jakoś dostać, najlepiej nową drogą. Te oczywiście też realizuje firma, której jest Pan właścicielem. Kiedy pojedziemy nową, podziemną ulicą Hasa, której BUDOMAL był generalnym wykonawcą?
To kolejny już skomplikowany projekt zrealizowany dzięki zespołowi doskonałych i kompetentnych specjalistów z różnych dziedzin, sukces mojej kadry, która wykonała to przedsięwzięcie w systemie „zaprojektuj i wybuduj” z kolejnym doskonałym naszym partnerem firmą MOSTY ŁÓDŹ. Jeszcze w tym roku przekażemy podziemną ulicę Hasa Inwestorowi, więc najpewniej z początkiem 2022 pojawią się na niej pierwsze samochody. Nowa, dwukierunkowa arteria o długości 500 metrów połączy ulicę Kilińskiego z rondem pod aleją Rodziny Scheiblerów (w śladzie dawnej ul. Hasa). Poprowadziliśmy ją w ukrytym sześć metrów pod powierzchnią ziemią tunelu o szerokości dziesięciu i wysokości czterech metrów. Od strony ulicy Kilińskiego wjedziemy na nią pomiędzy budynkami PGE a mBanku. Jest naturalnym przedłużeniem powstającego właśnie nowego przebicia kwartału (pomiędzy Sienkiewicza a Kilińskiego). Dzięki takiemu rozwiązaniu, w nowy sposób zostaną skomunikowane ulice: Traugutta, Tuwima, Sienkiewicza i Kilińskiego. Ponad podziemną drogą powstaje zaś kolejny w Łodzi woonerf, prowadzący od EC1 do dworca Łódź Fabryczna. Ma aż 12 tys. mkw. Na woonerfie będzie zielono – zasadzonych zostało tu 21 drzew, 538 krzewów i 73 pnącz oraz kilka tysięcy traw ozdobnych. Będzie ponad 80 ławek, 45 miejsc postojowych dla rowerów i strefa aktywności. Wielką atrakcję stanowić będzie fontanna typu DRY PLAZA o powierzchni 150 metrów kwadratowych, dająca efekt mokrych chodników. Muszę podkreślić, że był to bardzo ciekawy projekt w naszym portfolio.
Nie wspomnieliśmy jeszcze o nowych budynkach. BUDOMAL realizuje inwestycję mieszkaniową NeoTeo na łódzkim osiedlu Teofilów. Ile mieszkań jest obecnie w budowie i jakie są w tym zakresie plany na przyszły rok?
Dzisiaj mamy w budowie ponad 600 mieszkań. W 2022 roku BUDOMAL ma realny plan realizacji blisko 1.500. Mieszkania sprzedają się bardzo dobrze. Dwa budynki, które są już gotowe w inwestycji NeoTeo, sprzedały się całkowicie jeszcze przed ich oddaniem do użytkowania. Ruszyliśmy z budową kolejnych dwóch. Cały kompleks gotowy będzie do połowy 2023 roku.
Długo potrwa aktualny boom mieszkaniowy? Czy nakręcają go fundusze inwestycyjne, które wykupują mieszkania?
Od BUDOMAL-u też wykupiły kilkadziesiąt mieszkań. Rzeczywiście, jedną z inwestycji sprzedaliśmy funduszowi. Kolejne takie podmioty z nami rozmawiają. Właśnie dlatego niektórych projektów w ogóle nie pokazujemy na rynku. Doskonale rozumiem politykę biznesową funduszy, które bez widocznych zysków nie podejmą ryzyka inwestycyjnego. Do tej pory inwestowały na rynku usług biurowych, ale wiadomo, że przez pandemię, ten segment rynku nieruchomości uległ istotnym zmianom i ryzykowane lub też mniej rentowne, stało się inwestowanie w powierzchnie biurowe. Stąd takie duże zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Jednak to nie tylko fundusze lokują kapitał w mieszkania, także osoby prywatne, często kupując je za gotówkę. Grunt i mieszkanie to od zawsze dobra lokata kapitału i wbrew temu co niektórzy wieszczą, nie powinniśmy liczyć, że w najbliższych miesiącach dojdzie do istotnej korekty i spadku cen. To nie tylko efekt popytu czy bezpiecznego lokowania kapitału, ale także drożejących materiałów budowlanych, szczególnie stali i betonu oraz robocizny.
Wspomniał Pan, że pandemia znacząco wpłynęła między innymi na sytuację na rynku biurowym i trzeba było zmodyfikować plany. Czy to oznacza, że zamiast biurowca budować będziecie apartamentowiec?
Nie nazwałbym tego apartamentowcem, to taki trochę niestandardowy projekt mixed-use. Może gdzieś w Polsce funkcjonują już podobne obiekty, ale myślę, że w Łodzi będziemy pionierami. Na dole budynku znajdą się różnego rodzaju usługi, łącznie z restauracjami oraz część biurowa w mikro skali, na górze apartamenty, nie mieszkania, o zupełnie nowym standardzie. I nie chodzi nam już tylko o jakość wykonania, ale też jakość mieszkania, stąd wprowadzimy przykładowo usługę concierge. Nad koncepcją tego obiektu pracują dwa doskonałe zespoły architektów z Polski i zagranicy. Myślę, że niebawem będziemy gotowi zaprezentować owoce ich pracy.
Rozmawiała Beata Sakowska
Zdjęcia Magdalena Kaczmarek
Firma działa na terenie Łodzi od blisko trzech dekad. Jest jedną z największych firm branżowych w Łódzkiem. Nadrzędnym celem i misją firmy jest zapewnienie kompleksowego zakresu usług dla każdego z realizowanych przedsięwzięć, od projektu, przez wykonanie, aż do ulokowania go na rynku. BUDOMAL prowadzi inwestycje warte przeszło 770 mln złotych.
