Czy możliwa będzie budowa dwustumetrowego domu bez pozwolenia i nadzoru architekta? Na czym polega dogęszczanie miasta i repozycjonowanie budynków? Czy 15-minutowe miasto to dobre rozwiązanie dla Łodzi? Na te pytania odpowiadają Joanna Rutkowska i Kacper Rojek z biura ARR Architecture.
Od 1 stycznia 2023 roku wchodzi nowe prawo budowlane. Zmienione przepisy mają uprościć proces budowlany. Uproszczą?
Kacper Rojek: Na pewno uproszczą w zakresie budowy domów jednorodzinnych. Prywatny inwestor będzie mógł dużo łatwiej wybudować dom, ponieważ zniknie wiele formalnych wymogów.
To znaczy…?
Kacper Rojek: Na przykład nie trzeba będzie składać pozwolenia na budowę z załącznikami, których wymagają urzędy. Chodzi na przykład o dokumentację wszystkich instalacji. Obecnie każde niedociągnięcie czy błąd powodują, że urząd może wnieść sprzeciw. W takim przypadku inwestor musi wszystko wycofać i ponownie składać całą dokumentację. To oczywiście wydłuża proces budowy, ale sprawia, że jest ona na bieżąco kontrolowana.
To jak będzie po zmianie prawa?
Kacper Rojek: Jeżeli zaplanuje pan budowę domu, to trzeba będzie złożyć jedynie oświadczenie o tym, że zaczyna pan budowę.
I tak bez żadnych ograniczeń?
Kacper Rojek: Ograniczenia będą, ale tylko takie, że dom może mieć dwie kondygnacje i musi być przeznaczony do użytku własnego. Jeżeli chodzi o metraż, to ograniczeń nie będzie.
Joanna Rutkowska: Tu pojawiają się pytania, czy na przykład właściciel będzie mógł wynająć dom przeznaczony do użytku własnego, albo po jakim czasie uzyska możliwość jego sprzedaży? Poza tym, co się stanie, jak pojawi się jakaś fuszerka albo niedociągnięcie budowlane. Kto poniesie za to odpowiedzialność?
Kto? Teraz jest to architekt i wykonawca.
Joanna Rutkowska: Warto wspomnieć, że uprawnieni architekci i inżynierowie, na przykład Inżynier Budowy, mają dziś obowiązek posiadania polisy OC, z której inwestor może wystąpić o odszkodowanie w razie błędu czy wypadku na budowie. Po zmianie przepisów cała odpowiedzialność odnośnie do jakichkolwiek roszczeń z tytułu odszkodowań, łącznie z finansową, spocznie na Inwestorze i głównym wykonawcy.
To jaka zatem będzie rola architekta w procesie budowy domu jednorodzinnego, dwukondygnacyjnego?
Joanna Rutkowska: W przypadku domu architekt może w ogóle nie uczestniczyć w procesie budowlanym. Zostanie wprowadzona elektroniczna baza projektów i stamtąd można będzie brać gotowe wzory, na zasadzie wybieram ten, bo ten mi się ten podoba. Zresztą ta baza już niejako istnieje, to projekty typowe.
Kacper Rojek: W jakimś stopniu jest to deregulacja zawodu, choć dotyczy jedynie architektów działających w segmencie budowy domów jednorodzinnych. Akurat tam ich uprawnienia nie będą już do niczego potrzebne. Może jeszcze przydadzą się w segmencie premium, ale obawiam się, że klienci budżetowi i ze średniej półki raczej nie będą zainteresowani ich usługami – występowaniem o pozwolenie na budowę, żmudnymi procedurami administracyjnymi itd.
W takim razie, w jaki sposób nowe prawo budowlane wpłynie na waszą firmę ARR Architecture?
Joanna Rutkowska: Pocieszające jest to, że nas te zmiany nie dotyczą, ponieważ zajmujemy się projektowaniem obiektów średnio i wielkokubaturowych. W tym przypadku przepisy się nie zmieniają.
Kacper Rojek: Zmieni się jedynie to, że będziemy mogli składać dokumentację drogą elektroniczną. Nie trzeba będzie kompletować kilkudziesięciu segregatorów z dokumentami na potrzeby odpowiednich służb i urzędów. W ten sposób zaoszczędzimy czas i pieniądze.
W ostatnich latach zamiast nowym inwestycjom coraz więcej miejsca branża budowlana poświęca takim tematom jak dogęszczanie zabudowy miast. O co w tym chodzi?
Joanna Rutkowska: Po raz pierwszy z tematem dogęszczania zabudowy zetknęłam się w Londynie, w mojej poprzedniej pracy. Oni mają tam bardzo mało wolnych działek pod budowę nowych obiektów. Dlatego, żeby utrzymać standard i ceny nieruchomości dogęszczali dotychczasową zabudowę miasta. Robiło się to w ten sposób, że nadbudowywało się istniejące budynki. Czasami było to jedno piętro, czasami dwa. W Polsce robi się to inaczej. Na przykład w Łodzi, gdzie jest pomysł, aby była miastem 15-minutowym, dogęszcza się zabudowę poprzez rewitalizację starych, często niezamieszkałych budynków oraz całych kwartałów, ale też poprzez budowanie nowych obiektów na placach, gdzie wyburzono stare kamienice.
Wydaje mi się, że dogęszczanie zabudowy negatywnie wpłynie na komfort naszego życie – więcej osób w tej samej przestrzeni, mniej zieleni, totalny brak miejsc parkingowych… Mam rację?
Kacper Rojek: Rzeczywiście w momencie, gdy dogęszczenie następuje na jakimś osiedlu mieszkaniowym pojawiają się problemy. Szczególnie dotyczą one braku miejsc parkingowych. Ten problem będzie zatem wszędzie tam, gdzie ludzie muszą korzystać z samochodów. Natomiast inna sytuacja jest w centrum miasta. W takich przypadkach wystarczy dobry dostęp do sklepu, kultury, bliskość miejsca pracy, dobrze działająca komunikacja miejska.
Joanna Rutkowska: Ludzie chętnie zrezygnują z samochodu albo ograniczą się do jednego, jeżeli w piętnaście minut będą mogli pieszo zrobić zakupy, dojść do pracy, do kina czy restauracji. Poza tym każdy potrafi liczyć, a koszty utrzymywania samochodu w ścisłym centrum Łodzi wciąż rosną, więc zaczną z nich rezygnować. Warto też dodać, że dogęszczanie miast wpływa na zmianę naszego dotychczasowego stylu życia.
W jaki sposób?
Joanna Rutkowska: Na przykład wyobraźmy sobie, że na dojazd tramwajem do pracy poświęcamy trzydzieści pięć minut, a rowerem dojedziemy w dwadzieścia minut. Jestem pewna, że w takim przypadku ludzie częściej jako środek transportu wybiorą rower i zaoszczędzą czas. Ciekawe tylko, w którą stronę pójdzie u nas dogęszczanie. Czy będzie to forma wiedeńska, gdzie ważny jest element społeczny i jak najniższe koszty mieszkania w centrum, czy londyńsko-berliński, gdzie mieszkanie w centrum wiąże się z horrendalnie wysokimi kosztami.
Ostatnio w rozmowach z architektami coraz częściej słyszę sformułowanie „repozycjnowanie budynków”…
Joanna Rutkowska: Repozycjonowanie budynków polega na zmianie ich funkcji i nadawaniu im nowej wartości. Na polskim rynku nieruchomości możemy znaleźć inwestorów, którzy zamiast budować nowe obiekty komercyjne decydują się na zakup starszych biurowców oraz ich repozycjonowanie. Starsze budynki mają bowiem potencjał w postaci doskonałej lokalizacji, są dobrze skomunikowane z miastem. Konkretnie chodzi o to, żeby na przykład biurowiec kategorii B zmienić w kategorię A i pozyskać w ten sposób innych klientów i zwiększyć przychody.
Kacper Rojek: Repozycjonowanie budynków to w Polsce wciąż niszowy temat, ale i tu pojawia się coraz więcej inwestorów zainteresowanych zmianą funkcji budynku czy podniesieniem jego wartości użytkowej. W naszej pracowni realizujemy właśnie projekt przekształcenia starego biurowca w obiekt o wyższym standardzie. Wcześniej wykonaliśmy projekt repozycjonowania elektrociepłowni. Miejsce, w którym kiedyś mieściły się kotły węglowe i inne urządzenia do produkcji ciepła i energii, zostało przez nas przystosowane do innych funkcji – na przykład będą w nim biura różnego typu, magazyny, centrum wystawiennicze i eventowe.
To na koniec zapytam jeszcze o rolę architektów w obecnej rzeczywistości i jakich kwalifikacji się od nich wymaga?
Kacper Rojek: Sami się nad tym zastanawiamy. Wydaje nam się, że od architektów będzie się wymagało jeszcze bardziej ekonomicznego podejścia do projektowanych inwestycji. Większej i pełniejszej analizy tego, jak koszty inwestycji mogą wzrosnąć w krótkiej i dłuższej perspektywie.
Joanna Rutkowska: Chodzi przede wszystkim o koszty materiałów, których ceny w ostatnich miesiącach tak mocno podskoczyły, że większość inwestycji trzeba korygować na bieżąco, a niektóre przestają się opłacać. Na studiach uczono nas kreatywnego podejścia do projektowania, ale kiedy podjęliśmy pracę, to okazało się, że jesteśmy tylko częścią procesu inwestycyjnego i to wcale nie najważniejszą. Kreatywność architekta jest dziś weryfikowana przez Excela. I to jest zupełnie okej. Klient jest bardziej wymagający, a poprzeczka została podniesiona w górę.
Rozmawiał Robert Sakowski
Zdjęcie Paweł Keler
ARR Architecture
Łódź, ul. Żwirki 1C/11B
tel. 692594120
e-mail: info@arr-architecture.com
www.arr-architecture.com
