O tym, jak dobrze zainwestować w nieruchomości, by w przyszłości nie martwić się o godziwą emeryturę, rozmawiamy z Robertem Jarczyńskim, członkiem Stowarzyszenia Mieszkanicznik, inwestorem w nieruchomości, wykładowcą ASBIRO
LIFE IN. Łódzkie: Warto inwestować w mieszkania pod wynajem?
Robert Jarczyński: Powiem tak, coraz więcej moich znajomych osiągnęło wolność finansową właśnie dzięki inwestowaniu w nieruchomości, ja zresztą też. Nie wierzę w ZUS, on nie zapewni mi godnego życia jako przyszłemu emerytowi. A comiesięczne wpływy z najmu mogą zapewnić początkowo dodatkowy dochód dla budżetu domowego, a później godne życie na emeryturze. To zdecydowanie lepsza strategia niż wiara w to, że państwo będzie miało środki na to, by każdemu opłacić wszystkie potrzeby. Wszystkim polecam książkę byłego prezesa ZUS, a dzisiaj eksperta Centrum im. Adama Smitha, Roberta Gwiazdowskiego – „Emerytalna katastrofa”.
Jednym słowem, aby ustrzec się tej emerytalnej katastrofy, najlepiej zostać rentierem i to jak najszybciej.
Oczywiście zacząć żyć z najmu można zdecydowanie wcześniej, najlepiej już koło trzydziestki, nabywając odpowiednią liczbę lokali i mądrze się kredytując. W Polsce rynek najmu ma ogromny potencjał, wystarczy spojrzeć na kraje, gdzie gospodarka jest bardziej rozwinięta niż u nas, tam jest zdecydowanie większy odsetek lokali wynajmowanych. U nas na nowo kreuje się dawno zapomniany zawód inwestora w nieruchomości. W Wielkiej Brytanii czy Stanach Zjednoczonych całe rodziny od pokoleń nabywają i zarządzają nieruchomościami na wynajem. I właśnie dlatego tam robi wrażenie, jeśli ktoś posiada 500 nieruchomości, a u nas dziesięć.
Czyli im więcej, tym lepiej?
Nie. Liczba lokali wcale nie jest taka istotna, ważniejsza jest ich łączna wartość i osiągane z nich stopy zwrotu. Wynajmowanie lokali to biznes, w którym istotne jest oddelegowywanie zadań poszczególnym firmom, tak by samemu zajmować się najmem, jak najmniej. Niestety tej filozofii znaczna część inwestorów w Polsce jeszcze nie odkryła.
Czym się kierować kupując mieszkania inwestycyjne?
Idea polega na tym, by nabyć mieszkanie, które będzie generowało określoną kwotę z najmu. Do tej pory głównym miernikiem wartości mieszkania oprócz lokalizacji był metraż, a nie przewidywane i weryfikowane zyski z najmu. Podam przykład – mamy dwa mieszkania identycznej wielkości zlokalizowane w tym samym budynku – jedno zarabia 2000 zł, drugie 4000 zł. Skąd ta różnica? Z innej, efektywniejszej aranżacji przestrzeni oraz długoterminowego najmu. W Stanach Zjednoczonych, każdy rozumie, że prawdziwe zarobki w nieruchomościach nie pochodzą z metrów kwadratowych, czyli racji samego posiadania, a z dobrego zarządzania i w konsekwencji dobrego zarabiania, czyli generowania odpowiednio wysokiego przepływu finansowego dla właściciela.
W jakie mieszkania najlepiej inwestować?
Od lat mówi się, że najlepszą inwestycją pod wynajem jest kawalerka. To paradoksalnie prawda i fałsz zarazem. Po pierwsze to zależy od naszych oczekiwań, mocy przerobowych, wiedzy, czasu, lokalizacji itp. Po drugie kawalerki są tanie, bo są małe. Jednak ich cena jest stosunkowo wysoka w porównaniu ze spodziewanymi zwrotami. Stąd nabywając taki lokal, możemy liczyć na łatwy i szybki wynajem, ale rzadziej na wysoką stopę zwrotu. Pokoje do wynajęcia są dzisiaj tak atrakcyjne, ponieważ generują wyższe stopy zwrotu, a przy odpowiednim zarządzaniu stabilnie zarabiają.
Czyli bardziej opłaca nam się większe mieszkanie z pokojami na wynajem?
Tak. Dzisiaj królują pokoje, czyli mieszkania podzielone na większą liczbę małych pomieszczeń. Ale inwestując w lokum własne pieniądze, trzeba pamiętać o tym, żeby byli na nie chętni, trzeba im zapewnić odpowiedni standard. Pokoje muszą być komfortowe, schludne i estetyczne. Nikt nie zdecyduje się na najem graciarni po babci, to już nie te czasy, konkurencja jest spora.
A w Łodzi warto inwestować?
W Łodzi boom budowlany odczuwany jest od kilku lat. W szybkim tempie przybywa powierzchni mieszkaniowych w centrum miasta, na niezagospodarowanych dotychczas działkach. A lokale w centrum miasta cieszą się dużym zainteresowaniem poszukujących lokum studentów oraz pracowników przyciąganych do miasta przez pracodawców. Łódź dynamicznie się rozwija, co widać, chociażby po tempie przyrostu powierzchni biurowych.
Zewsząd kuszą nas ofertami najmu apartamentów wakacyjnych. Warto w nie zainwestować, czy to tylko kwestia dobrego marketingu?
Aby apartamenty przeznaczone na najem krótkoterminowy były naprawdę atrakcyjne, nie powinniśmy ulegać marketingowi, modzie czy radom znajomych. Powinien to być element dobrze przemyślanej strategii popartej realną wiedzą. Przede wszystkim, jeśli już inwestować to w nieruchomość, którą będzie można sprzedać. Z reguły w apartamentowcach w pasie nadmorskim jest kilkaset apartamentów podobnych do siebie, dlaczego akurat nasz mieliby wybrać turyści. Osobiście odradzałbym inwestowanie w nadmorskie apartamenty, jeśli jednak ktoś się na to zdecyduje, powinien posiadać odpowiednią strategię. Mieszkania w centrum dużego miasta będą o wiele bardziej wartościową inwestycją.
Co obecnie podbija rynek?
Miniapartamenty, czy też inaczej minikawalerki. Są to duże mieszkania, które podzielone sprytnie na mniejsze, nawet na jednej księdze wieczystej, wygrywają z innymi rodzajami mieszkań, ponieważ zarabiają relatywnie najwięcej. Sęk w tym, że porównując je z luksusowymi apartamentami, zarabiają podobnie, jeśli są przygotowane na najem krótkoterminowy, ale ponieważ w ramach jednego mieszkania jest ich kilka, ryzyko niewynajęcia jest zniwelowane. Oczywiście dobrze przygotowane miniapartamenty nie są standardowym produktem deweloperów, pojawiają się tylko wyłącznie w ofercie inwestorów jako zaawansowany dobrze zarabiający produkt.
Jak zarządzać wynajmowaną powierzchnią?
Większość osób, które stać na zakup mieszkań inwestycyjnych, zarabia gdzie indziej, stąd nie ma czasu, aby zarządzać najmem. Dlatego najbardziej atrakcyjną ofertą na zakup mieszkania inwestycyjnego jest ta z pakietem zarządzania w ofercie. Firmy zarządzające najmem, które wiedzą, co sprzedają i które są pewne produktu i własnego zarządzania, oferują gwarantowany zysk. Myślę, że w niedalekiej przyszłości pojawią się na rynku w ogólnym obrocie całe budynki złożone z lokali mieszkalnych, sprzedawane z gwarantowanymi stopami zwrotu, zarządzane przez niezależne i wyspecjalizowane firmy zarządzające najmem i całymi obiektami.
Na koniec mógłby Pan nam powiedzieć, jak zaczęła się Pańska przygoda z inwestowaniem w nieruchomości?
To dość długa historia, zaczęła się jeszcze w szkole. Miałem różne pomysły, próbowałem swoich sił na wielu płaszczyznach zawodowych, aż w końcu stwierdziłem, że nieruchomości, to jest to, czym chcę się zajmować. Przez lata oszczędziłem trochę pieniędzy, w 2012 roku przeprowadziłem się z Wrocławia do Łodzi, kupiłem kilka mieszkań i tak się zaczęło. Po drodze duża ilość przeczytanych mądrych książek, kursy, studia – to moja droga do niezależności finansowej, która trwa do dziś, z czego się bardzo cieszę.
Rozmawiał Damian Karwowski
„Żyj z najmu” 
