Czy początkujący inwestorzy mają dziś szansę na rynku nieruchomości? Jak najbardziej – przekonuje Marcin Pabijanek, prezes Petram House, firmy specjalizującej się w usługach doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych. To właśnie z myślą o nich założył platformę crowdinvestingową – Social.Estate.
LIFE IN. Łódzkie: Co to jest crowdinvesting nieruchomości?
Marcin Pabijanek: Inwestowanie zbiorowe, dzięki któremu wielu drobnych inwestorów może kupić nieruchomość komercyjną pod działalność stabilnych sieci handlowych takich jak Żabka czy Biedronka, a następnie czerpać zyski z jej wynajmu. Oczywiście proporcjonalne do wkładu finansowego. Taka inwestycja jest całkowicie pasywna – nie trzeba samodzielnie remontować lokalu ani szukać najemców! A właśnie z wyzwaniami tego typu muszą się zmagać inwestorzy, którzy decydują się na lokowanie kapitału w mieszkaniach pod wynajem. A jest ich coraz więcej, bo w Polsce trwa boom na nieruchomości – aktywa uznawane za bezpieczną i pewną formę inwestowania. Jednak zakup mieszkania to duży wydatek, a co za tym idzie obciążenie: koszt samego zakupu i ewentualnego remontu lokalu często wielokrotnie przewyższa możliwości początkującego inwestora. Właśnie takim osobom Social.Estate chce zaproponować możliwość inwestowania w lokale komercyjne przez crowdinvesting.
Czym jest i do czego służy platforma Social.Estate?
To narzędzie on-line, przeznaczone do crowdinvestingu udziałowego. Naszym celem jest łączenie małych i średnich inwestorów z deweloperami. Mechanizm jest prosty i przejrzysty: za pomocą platformy inwestor może zainwestować w dostępne projekty i dokonać płatności środków bezpośrednio na konto spółki celowej – właściciela danego obiektu – dewelopera. Po uzbieraniu wymaganej sumy również za pośrednictwem platformy podpisywana jest elektronicznie umowa przedwstępna objęcia udziałów. Ostatnim krokiem jest wizyta u notariusza. Wówczas inwestor zostaje zarejestrowany jako udziałowiec w rejestrze sądowym właściwym dla lokalizacji danej nieruchomości.
A ile trzeba mieć pieniędzy, żeby zostać takim inwestorem?
Dzięki platformom crowdinvestingowym takim jak Social.Estate, wystarczy 10 tysięcy złotych od każdego udziałowca. „Zrzucając się” z grupą osób o podobnych możliwościach finansowych, razem są w stanie sfinansować zakup budynku wartego na przykład pięć milionów złotych. Przy wpłatach rzędu 50 tysięcy złotych już stu takich chętnych wspólnie zrealizuje projekt. Jednocześnie zarabiając na zainwestowanych środkach, zamiast trzymać je w banku na niewielki procent.
Jak w Polsce działa crowdinvesting nieruchomości komercyjnych?
Platformy do crowdinvestingu udziałowego takie jak Social.Estate łączą indywidualnych inwestorów z wyselekcjonowanymi firmami deweloperskimi, które chcą poprzez sprzedaż udziałów zrealizować marżę deweloperską. Inwestycja jest dokładnie opisana, zawiera prognozowaną stopę zwrotu, zwykle na poziomie 6-7 procent, a do jej realizacji zawiązywana jest spółka celowa, w której 100 procent udziałów odpowiada wartości nieruchomości. Procent przejętych udziałów w spółce odpowiada procentowej wartości indywidualnej inwestycji w dany projekt. Zyski wypłacane są w formie dywidendy.
Wpłacamy pieniądze, podpisujemy umowę i pełnomocnictwo i tracimy kontrolę nad inwestycją…
Kiedy inwestor zostaje udziałowcem spółki, otrzymuje dostęp do panelu na platformie Social.Estate, poprzez który może monitorować stan inwestycji w dowolnym momencie. Zapewniamy mu pełny wgląd i kontrolę nad działaniami spółki. Dodatkowo wspólnicy regularnie powiadamiani są o wszystkim, co dzieje się w spółce i danej nieruchomości: ponoszonych kosztach napraw, zakupów, finansowania zewnętrznego, podpisanych umowach oraz każdej fakturze wystawionej firmie zewnętrznej wykonującej jakiekolwiek prace na rzecz spółki.
Firmy realizujące nieruchomości komercyjne chętnie sięgają po takie innowacyjne rozwiązania?
Oczywiście, bo to im ułatwia pracę. Demokratyzuje się rynek do tej pory ograniczony do dużych graczy: funduszy inwestycyjnych i wielkiego kapitału. Crowdinvesting rozbija ten układ, dając szansę inwestorom nieposiadającym wielkiego kapitału, rozproszonym, których osobno nie byłoby stać na zakup nieruchomości komercyjnej, ale wspólnie tworzą silną grupę nabywczą. Żeby do niej przystąpić, wystarczy nacisnąć klawisz na klawiaturze.
Naprawdę każdy może to zrobić?
Oczywiście. Zaproponowane rozwiązania pozwalają uczestniczyć w przedsięwzięciu nieograniczonej liczbie osób. Z naszej platformy będzie można korzystać przez 24 godziny na dobę, z dowolnego miejsca na świecie z dostępem do Internetu. To, że pracujemy od 9 do 17 i mamy tylko kilka oddziałów w Polsce nie stanowi ograniczenia. O każdej porze dnia i nocy będzie można zapoznać się z proponowanymi inwestycjami i dokonać transakcji bez konieczności wychodzenia z domu. Warto podkreślić, że to właśnie technologia jest tym, co sprawia, że crowdinvesting staje się ważnym graczem na rynku nieruchomości komercyjnych.
Skąd jest technologia użyta do zbudowania platformy?
Zaczynając projekt, szukaliśmy dostępnych na rynku rozwiązań i analizowaliśmy je pod kątem naszych potrzeb. W którymś momencie uznaliśmy, że najlepszym rozwiązaniem będzie napisanie własnego systemu od podstaw. Jako właściciele kodu źródłowego, będziemy mogli program ulepszać i rozwijać w dowolny sposób.
Czy korzystanie z rozwiązań dostępnych na platformie jest bezpieczne?
To bardzo bezpieczny sposób zawierania transakcji. Spełniamy te same wymagania, jakie obowiązują w bankowości elektronicznej. Każda transakcja zawarta na platformie Social.Estate będzie szyfrowana, nie można jej będzie sfałszować i zmienić. Naszym celem jest też uczestnictwo w rynku Private Market, którego utworzenie zapowiedział właśnie prezes Giełdy Papierów Wartościowych. A tam będą mogły znaleźć się tylko zweryfikowane platformy crowdinvestingowe.
Czy tradycyjny sposób inwestowania w nieruchomości będzie odchodził do lamusa?
Jest to niejako naturalny kierunek zmian. Jako społeczeństwo coraz szybciej digitalizujemy się w zakresie zakupów i inwestycji. Coraz częściej za pomocą komputera czy smartfona decydujemy się na kupowanie różnych dóbr, czy usług. Mogę sobie wyobrazić, że za jakiś czas, korzystając ze smartfona i aplikacji crowdinwestingowej, będziemy mogli samodzielnie kupić akcje czy udziały w wybranych firmach, a tym samym zostać inwestorami realizowanych przez nie nieruchomości lub zainwestować w już wybudowane. Sądzę, że to nieuniknione i to już niedługo.
Rozmawiał Robert Sakowski
Zdjęcie: archiwum prywatne
