Czy architekci nie zwracają uwagi na koszty inwestycji, czy też deweloperzy ograniczają kreatywność projektantów? Dlaczego kompromis w projektowaniu budynków może być szansą? Co zobaczyli w Łodzi warszawscy inwestorzy, że coraz częściej tu budują? Na nasze pytania odpowiadają Kacper Rojek, architekt i współwłaściciel pracowni ARR Architekci z Łodzi oraz Mateusz Bartkiewicz z firmy deweloperskiej 4Building z Warszawy.
Zwykle jest tak, że architekci, tworząc swoje projekty, pragną, aby były niepowtarzalne, ale niekoniecznie tanie. Inwestorzy widzą temat odwrotnie. Jaka jest prawda?
Mateusz Bartkiewicz: Najniższe koszty, najtańsze projekty, niebotyczne marże deweloperów… To są stereotypy i opinie z gruntu nieprawdziwe. Powielane w mediach stają się jednak obowiązujące w przestrzeni publicznej. W przypadku każdej inwestycji cena zależy od produktu, bo każdą inwestycję trzeba traktować, jak produkt przeznaczony dla określonego segmentu nabywców. Dlatego są produkty powszechnie dostępne, z tak skalkulowaną ceną, że ma do niego dostęp szeroki segment klientów. Są produkty średniej kategorii, które celują w bardziej zamożnego nabywcę. Siłą rzeczy są to projekty jakościowo lepsze od powszechnie dostępnych. Są też produkty premium dla wąskiego segmentu klientów, ponieważ dostęp do nich ogranicza cena. I jeżeli popatrzymy na rynek inwestycji mieszkaniowych przez pryzmat takiego podziału, to w przypadku produktów powszechnych wszystkim zależy, aby był to projekt tani, ale w przypadku produktów premium nie może on być tani. Współpraca z architektem zaczyna się zatem od określenia, jaki produkt będziemy budować. Konsekwencją tego jest dobranie odpowiedniego projektu i materiałów. Dla każdego inwestora koszty mają ogromne znaczenie i nie ma co do tego dyskusji, a dobrze przygotowany budżet to podstawa i warunek rozpoczęcia inwestycji. Oczywiście architekci mają swoje koncepcje i pomysły. Chcą tworzyć rzeczy funkcjonalne, ponadczasowe i estetyczne. Zwykle dostają od inwestora wolną rękę przy projektowaniu, ale… Gdy przechodzimy do realizacji, to potrzebny jest kompromis pomiędzy wizją architekta i możliwościami inwestora.
Czy architekci chętnie godzą się na kompromisy z inwestorami, czy traktujecie je jako konieczność?
Kacper Rojek: Kompromis nie jest koniecznością, lecz szansą, bo pozwala tworzyć kreatywne rozwiązania. Warto jednak zauważyć, że studenci architektury, kończąc studia, mają przekonanie, że są artystami i twórcami. I pewnie dobrze, bo rzeczywiście nimi są, ale w specyficznej branży i wejście na rynek pracy, zmierzenie się z rynkowymi wymaganiami może być dla nich bolesne. Dlatego podczas projektowania warto mieć z tyłu głowy to, że wszystko ma swoją cenę, a żaden inwestor nie dysponuje nieograniczonymi finansami. I nie chodzi o samoograniczanie się, lecz o elastyczność i umiejętność zawierania kompromisów. Powiedzmy sobie szczerze, że takich inwestorów, którzy nie patrzą na koszty, nie ma. Gdzieś na końcu każdego działania komercyjnego są Excel i harmonogram, a kreatywność architekta nie będzie elementem decydującym. W naszym biurze ARR Architekci mamy jednak to szczęście, że współpracujemy z inwestorami, którzy pozwalają i doceniają kreatywność. I nie chodzi o to, że budynek ma być ładny, bo to rzecz gustu, chodzi o to, żeby wykorzystać kreatywność przy projektach nietypowych, na przykład na nieregularnej działce, a także przy finalizowaniu spraw formalno-prawnych.
4Building jest firmą deweloperską skoncentrowaną na kameralnych inwestycjach. Z jakimi architektami najchętniej współpracujecie?
Mateusz Bartkiewicz: Współpracowaliśmy z wieloma architektami i biurami projektowymi, jednak najlepiej współdziałamy z tymi, którzy specjalizują się w obsłudze deweloperów, a nie klientów indywidualnych. Oni mają za sobą wiele inwestycji, wiedzą jak się buduje, gdzie są problemy, znają rynek i oczekiwania klientów i generują najmniej problemów. Z kolei architekci koncentrujący się na rynku indywidualnym, choć tworzą fajne i oryginalne projekty, nie do końca radzą sobie ze sprawami formalno-prawnymi i czasami pojawia się na przykład kłopot z odbiorem inwestycji. Warto dodać, że przy inwestycjach indywidualnych ustala się pewne rozwiązania bezpośrednio z klientem indywidualnym, który później ponosi konsekwencje tych ustaleń. W przypadku dewelopera nie ma miejsca na półśrodki, wszystko trzeba robić w zgodzie z określonymi warunkami technicznymi, a architekt musi mieć na uwadze również ryzyka, które mogą się pojawić już po odbiorze inwestycji.
W swoim portfolio macie zrealizowanych wiele ciekawych projektów architektonicznych. Są to małe budynki, ale są też blokowiska. Które projekty są dla architekta bardziej wdzięczne w realizacji?
Kacper Rojek: Z mojej perspektywy najbardziej wdzięczne są projekty małe, kameralne, na małej działce. One wymuszają na architekcie kreatywność, są też bardziej wymagające niż projektowanie na pustym polu, na którym nie ma żadnych ograniczeń. No może poza długością i szerokością działki oraz planem miejscowym. Te kameralne projekty są o wiele bardziej skomplikowane, wymagają od architekta znacznie więcej czasu i zaangażowania. Dają też ogromną satysfakcję na końcu.
W ostatnim czasie podjęliście współpracę z 4Building. Co będziecie realizować wspólnie i gdzie?
Kacper Rojek: Planujemy realizację dwóch projektów. Oba dotyczą budynków wielorodzinnych i oba będą realizowane w Łodzi. O konkretach nie chcemy na razie mówić, ponieważ nie ma jeszcze dopiętych wszystkich szczegółów tych inwestycji.
4Building jest firmą warszawską i tam zrealizowaliście większość swoich inwestycji. Co Was ściągnęło do Łodzi?
Mateusz Bartkiewicz: Trzy powody. Pierwszy to dostępność gruntów. W Warszawie nie ma już zbyt wielu wolnych terenów, które można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową, a te, które są, to albo tereny trudne, z wadami prawnymi, których wyprostowanie wiąże się z wieloletnimi bataliami sądowymi, albo należą do zagranicznych spółek. Na ich odkupienie mogą sobie pozwolić tylko najwięksi inwestorzy. Pozostali szukają miejsc poza Warszawą. Drugi powód to powszechna opinia, którą potwierdzam, że Łódź jest miejscem przyjaznym dla inwestorów. Tu nie ma problemów z kontaktami i współpracą z administracją, a tym samym z terminami przygotowania i realizacji inwestycji. I wreszcie trzeci powód to bliskość Warszawy, co oznacza, że inwestycję w Łodzi możemy przygotowywać bez konieczności przenoszenia tutaj firmy, czy tworzenia oddziału. Na etapie realizacji budowy nasza stała obecność jest niepotrzebna.
Czy warszawscy inwestorzy, którzy realizują projekty mieszkaniowe w Łodzi, robią to przede wszystkim z myślą o warszawiakach, którzy tu będą mieszkać, a tam pracować…?
Mateusz Bartkiewicz: Nie wiem, czy to chodzi o warszawiaków uciekających do Łodzi, czy raczej o łodzian pracujących w Warszawie. Myślę, że to działa w obie strony. Ale warto podkreślić, że w opinii warszawiaków, Łódź coraz częściej jawi się, jako miasto przyjazne do życia. Intensywnie się rozwija, oferuje wszystko to, czego oczekują mieszkańcy Warszawy, czyli pracę, zaplecze kulturalne i całą resztę. Z drugiej strony nie jest przerośnięte i zakorkowane, jest niższa przestępczość i tańsze życie. Jeżeli uda się jeszcze bardziej zbliżyć do siebie oba miasta, na przykład przez powstanie Centralnego Portu Komunikacyjnego, to będzie to z korzyścią dla obu społeczności.
A co łódzcy architekci sądzą o warszawskich inwestycjach w Łodzi? Czy hasła sprzed lat „Łódź Warszawa wspólna sprawa” albo „Duopolis Łodzi i Warszawy” nabierają dziś innego znaczenia?
Kacper Rojek: Te hasła pojawiły się kilkanaście lat temu, ale mam wrażenie, że z roku na rok nabierają coraz więcej treści i pewnie za kolejnych kilkanaście lat przestaną być puste. Mamy wszystko to, co ma Warszawa i nie powinniśmy mieć kompleksów wobec stolicy.
Rozmawiał Robert Sakowski
Zdjęcie Paweł Keler
ARR Architecture
Łódź, ul. Żwirki 1C/11B
tel. 692594120
e-mail: info@arr-architecture.com
www.arr-architecture.com
