Jak długo potrwa budowlany boom w Łodzi? Czy grozi nam kolejna bańka cenowa? Skąd łodzianie mają pieniądze na nowe mieszkania?

60 żurawi rozpostartych nad Łodzią, z których większość pracuje na rzecz deweloperów budujących nowe mieszkania, sygnalizuje materializację zjawiska przez lata funkcjonującego jedynie w kategoriach mitu, pobożnego życzenia, tudzież marketingowego chwytu. Tak. Do Łodzi zawitał najprawdziwszy budowlany boom. Jak to możliwe w sytuacji gdy – cytując znanego polityka – polską klasę średnią od bezdomności wciąż dzielą dwie raty niespłaconego kredytu i w mieście, które pod względem wielu wskaźników wciąż odstaje od czołówki? Najwyraźniej nie jest z nami tak źle, jak zwykliśmy sami uważać…

Dużo, wysoko, gęsto

Z ostatnich danych GUS wynika, że w pierwszych 3 kwartałach 2017 r.  w samej tylko Łodzi oddanych zostało około 1200 mieszkań deweloperskich, o 700 więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W tym samym czasie rozpoczęto budowę kolejnych 1800 lokali, a liczba mieszkań, co do których wydano pozwolenie na budowę lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, przekroczyła 2400.

I najwyraźniej podaży odpowiada popyt, mieszkania znów sprzedają się nawet na etapie słynnej „dziury w ziemi”.

–  O pierwszym etapie inwestycji niemal już zapomnieliśmy, natomiast drugi budynek, którego budowa jeszcze się nie rozpoczęła, już jest zarezerwowany w 80 procentach – mówi Agnieszka Wróbel z łódzkiej firmy Tree Development, realizującej osiedle Central Park Apartments na terenach dawnych zakładów Norbelana przy ul. Żwirki.

Skok ilościowy koresponduje ze zmianami jakościowymi. Po pierwsze widać coraz większą koncentrację inwestycji mieszkaniowych w centrum Łodzi i w jego bezpośrednim sąsiedztwie, tak jakby deweloperzy uwierzyli w potencjał zmieniającego się Śródmieścia, a przy tym wyczuwali tendencję do „zwijania się” wyludniającego się miasta.

Po drugie –  buduje się coraz wyżej i coraz odważniej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań. Z jednej strony umożliwia to deweloperom „wyciśnięcie” większego PUM z powierzchni działki, z drugiej jednak jest to też wyraz wiary w możliwość zarobku na łódzkim rynku.

Po trzecie –  coraz silniej w Łodzi zaznacza się tendencja do budowy mieszkań inwestycyjnych, służących nie do zaspokajania podstawowych potrzeb, lecz zarabiania na ich najmie oraz sprzedaży w sytuacji wzrostu cen.

Kupuj i wynajmuj

Mieszkania inwestycyjne na wynajem – nie jest to zjawisko nowe, ale chyba nigdy dotąd nie było tak otwarcie wykorzystywane przez samych deweloperów w komunikacji marketingowej.  W ostatnim czasie na billboardach oraz w prasie pojawiły się reklamy łódzkiej firmy Real Development, która wprost obiecuje swoim klientom zysk rzędu 5 procent rocznie z inwestycji w mieszkanie.

–  Oferujemy możliwość zakupu mieszkań inwestycyjnych o powierzchni do 40 metrów kwadratowych – mówi Tomasz Świeboda, prezes Real Development. – Klient kupuje mieszkanie, płaci za jego wykończenie i wyposażenie według naszych standardów, a także powierza nam wieloletnie zarządzanie. My gwarantujemy za to zysk na poziomie 5 proc. rocznie – tłumaczy Świeboda. Prezes podkreśla, że jego firma koncentruje się na obsłudze dużych korporacji.

– Chodzi o zaopatrzenie firm w mieszkania dla pracowników. Tylko w obecnie powstających w Łodzi biurowcach w ciągu 2 lat znajdzie się około 18 tysięcy miejsc pracy, łatwo sobie wyobrazić, że nie będą tam pracować tylko łodzianie – zaznacza Świeboda.

Jan Olczyk, łódzki ekspert rynku nieruchomości, podkreśla, że lokowanie pieniędzy w mieszkaniach na wynajem jest w państwach wysoko rozwiniętych uznawane za jeden z bezpieczniejszych sposobów inwestowania aktywów na rynku nieruchomości.

–  Obserwując rozwój prywatnego rynku najmu w innych krajach, można sądzić, że w polskich uwarunkowaniach prawnych i rynkowych najlepiej sprawdzą się fundusze budujące portfele, czyli inwestorzy pośredni, a także fundusze długoterminowe. Perspektywa wprowadzenia nowego prywatnego budownictwa czynszowego na rynek jest atrakcyjna – mówi Olczyk.

Są pieniądze, są mieszkania

Przyczyn obecnego boomu w budownictwie mieszkaniowym należy upatrywać w kilku czynnikach, zarówno makroekonomicznych, jak i dotyczących sytuacji w samej Łodzi. Rynek silnie stymulują wzrost PKB, wzrost wynagrodzeń, spadek bezrobocia oraz miliardy złotych z programu 500+ . Do tego wciąż wyjątkowo niskie są stopy procentowe, które sprawiają, że kredyty są tanie (i dla klientów i dla deweloperów), a trzymanie pieniędzy na koncie mija się z celem – lepiej dobrze je zainwestować, niż mrozić na lokacie oprocentowanej poniżej wskaźnika inflacji.

Jeśli chodzi o sytuację w samym mieście, jesienią 2017 r. przeciętne wynagrodzenie w Łodzi wynosiło 4263,53 zł, co oznacza wzrost aż o 6,3 procent w skali roku. W styczniu 2018 roku stopa bezrobocia w Łodzi wyniosła zaledwie 6,5 procent, o 0,4 punktu procentowego mniej niż we wrześniu 2017 i prawie 2 p. proc. mniej niż we wrześniu 2016 r. Jesienią 2017 roku zatrudnienie w sektorze łódzkich przedsiębiorstw wyniosło 137,5 tysiąca i było to o 4,4 procent więcej niż rok wcześniej. Dołóżmy do tego istotny czynnik niematerialny w postaci większej stabilności zatrudnienia, co przekłada się na tzw. optymizm konsumencki, a także przychylność banków.

Czy grozi nam kolejna bańka cenowa

Deweloperzy zachęcają do kupna mieszkań tradycyjnie sugerując, że tanio, to już było, a teraz może być tylko drożej. Średnia cena ofertowa 1 metra kwadratowego nowego mieszkania w Łodzi wynosi obecnie 4,9 tys. zł. To o około 300-400 zł więcej niż 3 lata temu. Ale to wciąż znacznie mniej niż we wszystkich innych dużych miastach w Polsce. Czy to oznacza, że jest pole do dalszych podwyżek? Niekoniecznie, bowiem nic co dobre w gospodarce nie trwa wiecznie, podaż mieszkań jest duża, a bardzo silnym hamulcem mogą być już zapoczątkowane trendy demograficzne.

Niewątpliwie jednym z czynników, które w największym stopniu przyczyniły się do ożywienia na rynku nieruchomości, są rekordowo niskie stopy procentowe, od 3 lat utrzymujące się na poziomie 1,5 procent i to mimo faktu, iż inflacja – po kilku latach spędzonych w rejonie zera –  w 2017 roku osiągnęła poziom 2 proc. Póki co, w styczniu 2018 r. Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny utrzymała stopy na niezmienionym poziomie, a jej szef Adam Glapiński zadeklarował, że stan ten nie powinien się zmienić do końca roku. Jednak rynek nie do końca wierzy w te zapewnienia. Silna presja inflacyjna sprawi, że prędzej czy później do podwyżki stóp (i to nie jednej) dojdzie, co spowoduje podwyższenie kosztów kredytów, ale też zwiększenie oprocentowania lokat. To czynniki, które w naturalny sposób przyduszą rynek mieszkaniowy.

Trudno dziś kreślić scenariusz, w którym dochodzi do napompowania bańki cenowej w sposób taki, w jaki stało się to w latach 2006-2008. Po pierwsze, hamująco wpływać będzie zbiorowa mądrość i doświadczenie płynące z tamtych lat. Po drugie – w ekonomii często liczy się tzw. efekt bazy. O ile można było sobie wyobrazić wzrost cen o 200-300 procent z niecałych 2 do ponad 5 tys. zł za metr kwadratowy, o tyle ciężko wierzyć w skok z 5 do 10-15 tysięcy złotych. Choćby ze względu na ograniczoną zdolność kredytową nabywców. Po trzecie – mieszkanie przestało być dobrem deficytowym, na rynku jest duża podaż tego produktu (i jeszcze większa podaż jego tańszej wersji z rynku wtórnego). Po czwarte – po stronie popytu coraz intensywniej daje o sobie znać czynnik demograficzny.

Spadek po babci, a rynek nieruchomości

To właśnie demografia jest podstawowym czynnikiem ryzyka w średnio- i długofalowej perspektywie. Tym, co w największym stopniu ograniczać będzie chłonność rynku mieszkaniowego, są procesy depopulacji i starzenia się miast. Problem ten w szczególności dotyczy Łodzi, która nie może się wydobyć z katastrofalnego trendu demograficznego, tracąc ludność od 1988 r. Z ostatnich danych GUS wynika, że w połowie 2017 r. liczba mieszkańców Łodzi wynosiła zaledwie 693,2 tys. (o 161 tysięcy mniej niż 30 lat temu). Zaś prognozy mówią, że w 2050 roku będzie nas zaledwie 484 tysiące. Głównym winowajcą jest ujemny przyrost naturalny –  rocznie w Łodzi umiera około 4 tysięcy osób więcej, niż się rodzi.

W połowie 2017 r. odsetek ludności Łodzi w wielu produkcyjnym spadł do 58,5 procent, zaś poprodukcyjnym – wzrósł do 26,9 proc. A to dopiero początek tego trendu. W 2050 r. osoby po 65. roku życia mają stanowić aż 38 procent mieszkańców Łodzi. Ma to oczywiste implikacje dla rynku mieszkaniowego.

–   Typowy wiek osób kupujących dziś mieszkania to przedział 30-40 lat – mówi prof. Piotr Szukalski, demograf i ekonomista z Uniwersytetu Łódzkiego. –  Na koniec 2016 roku, w grupach wiekowych 30-34 oraz 35-40 lat, żyło w Łodzi po blisko 60 tysięcy osób. Ale zobaczmy co dzieje się, jeśli spojrzymy na młodsze roczniki. 25-29 lat: już tylko 45 tysięcy. 20-24 lata: 35 tysięcy. 15-19 lat: zaledwie 26,7 tysiąca osób. Patrząc więc na czystą demografię, widzimy mierne możliwości rozwoju rynku pierwotnego. Zwłaszcza, że w Łodzi występuje niespotykany, jeśli chodzi o skalę, wpływ demografii na rynek wtórny. Mówiąc wprost, umierający zwalniają bardzo dużą liczbę mieszkań, które w znacznej części trafiają na sprzedaż – zauważa prof. Szukalski.

Mowa o odchodzącym pokoleniu, które wykupiło mieszkania komunalne i spółdzielcze, między innymi po to, by przedmiot własności przekazać w spadku dzieciom i wnukom. Są to zazwyczaj mieszkania stare, o niskiej jakości. Spadkobiercy często wystawiają je na sprzedaż, zwiększając i tak już bardzo dużą podaż na rynku wtórnym. Jednocześnie jednak część młodych zamieszkuje w odziedziczonych mieszkaniach – ta grupa wpływa z kolei ujemnie na stronę popytową. Niska jakość, duża podaż i mały popyt odbijają się na cenach.  Typowe M3 na łódzkim blokowisku wciąż można kupić w cenie 3,2-3,6 tys. zł za 1 mkw.

Jak to się ma do rynku pierwotnego? Z jednej strony rynek wtórny działa stabilizująco na ceny, ograniczając presję, którą tradycyjnie starają się na nabywcach wywierać deweloperzy. Z drugiej jednak strony opisane zjawisko dziedziczenia nieruchomości paradoksalnie jest bardzo dobrą wiadomością dla deweloperów. Pieniądze ze sprzedaży starych mieszkań stanowią bowiem dla wielu przeciętnych łodzian istotny wkład w zakup apartamentu na rynku pierwotnym.

–  I w tym właśnie momencie należy sobie powiedzieć: demografia nie jest przeznaczeniem – podsumowuje prof. Piotr Szukalski z UŁ – Liczy się też czynnik ekonomiczny. Ludzie coraz lepiej zarabiają, mają też aspiracje. Dziś można kupić tanie mieszkanie na rynku wtórnym. Ale patrząc na jego stan, wyposażenie, lokalizację, sąsiadów, coraz więcej osób powie: a co tam, wolę zapłacić 100 tysięcy więcej i kupić nowe.

Piotr Brzózka